中央商務區(qū)(Central Business District，簡稱CBD)指一個國家或大城市里主要商務活動進行的地區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟發(fā)展中樞。 一般而言，CBD高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化力量，作為城市的核心，應具備金融、貿(mào)易、服務、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。

　　世界較為聞名的中央商務區(qū)有紐約曼哈頓、倫敦金融城、香港中環(huán)、上海陸家嘴、首爾江南等。

　　1發(fā)展起源

　　中央商務區(qū)，最初起源于20世紀20年代的美國，意為商業(yè)會聚之地。20世紀五六十年代，在發(fā)達國家，城市中心區(qū)制造業(yè)開始外遷，而同時商務辦公活動卻不斷向城市中心區(qū)聚集，要求一些大城市在舊有的商業(yè)中心的基礎上重新規(guī)劃和建設具有一定規(guī)模的現(xiàn)代商務中心區(qū)。紐約的曼哈頓、巴黎的拉德芳斯、東京的新宿、香港的中環(huán)都是國際上發(fā)展得相當成熟的商務中心區(qū)。

　　2功能核心

　　倫敦CBD中央商務區(qū)是一個城市現(xiàn)代化的象征與標志，是城市的功能核心，是城市經(jīng)濟、科技、文化的密集區(qū)，一般位于城市的黃金地帶。集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施。具有最完善的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎設施和良好環(huán)境，有大量的公司、金融機構、企業(yè)財團在這里開展各種商務活動。例如，悉尼設有悉尼商業(yè)中心區(qū)，香港的商業(yè)中心區(qū)位于中環(huán)和尖沙咀。美加等地稱商業(yè)中心區(qū)為“Downtown”(城市商業(yè)區(qū);鬧區(qū))，因為過去的住宅區(qū)都在山上，而商店街都在山下。而日本和韓國稱中心商務區(qū)為“都心”或“繁華街”。

倫敦CBD

　　CBD大多設于一個國家或地區(qū)的主要核心地區(qū)，區(qū)內(nèi)有各種一流的建筑和完善的公共設施，例如甲級商業(yè)大廈、大型購物中心、政府及公共機構、康樂文娛設施等。此外，區(qū)內(nèi)的交通可達度極高，公路干線、鐵路、港口、機場均設于區(qū)域周邊的便利位置，市民在各區(qū)間往來極為方便。CBD占地面積一般在3至5平方公里，有的甚至更大，其總建筑面積少則五六百萬平方米，多則上千萬平方米，CBD既是一個城市的功能核心，也是現(xiàn)代化大都市的一個重要標志，其中心地價往往遠遠高于CBD周邊地區(qū)。

　　3建筑設施

　　CBD 高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化力量，同時具備金融、貿(mào)易、服務、展覽、咨詢等多種功能。CBD特定的職能要求區(qū)內(nèi)的建筑必須高密度、現(xiàn)代化。因此，CBD中匯集了眾多氣勢恢宏、錯落有致的超高層建筑并且擁有非常便捷的交通和現(xiàn)代化的信息交換系統(tǒng)，以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。一般來講，寫字間要占到總建筑面積的50%，商業(yè)、餐飲業(yè)及商住建筑約占40%，其他服務設施以及必要的配套設施約占10%。

　　4規(guī)劃建設

　　我國對CBD的規(guī)劃建設最早始于上世紀九十年代。我國的城市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設都上了一個新臺階，得到了迅猛的發(fā)展。CBD的建設也被國內(nèi)許多在各自經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)有一定影響力的大城市提上議事日程。到2009年為止，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、南昌、沈陽、杭州、西安、哈爾濱、武漢、蘇州、無錫、青島、寧波、鄭州、銀川、石家莊、紹興、珠海、長沙等城市都已明確提出了自己CBD的建設規(guī)劃，并加快實施。

　　5途徑

　　香港中環(huán)在CBD的建設上，國內(nèi)一般采取了兩種途徑，一種是對城市原來的商業(yè)街區(qū)加以改造和擴建，如沈陽的沈河區(qū)等;另一種途徑就是擇地新建，如上海的陸家嘴、重慶的江北嘴、南昌的紅谷灘、鄭州的鄭東新區(qū)等。兩種方式各有千秋，至于到底選擇哪種，則主要根據(jù)當?shù)亟ㄔO過程中的投入產(chǎn)出比加以確定。重慶的解放碑CBD 、深圳的福田CBD、廣州的天河CBD、北京的朝陽CBD、上海的陸家嘴CBD已經(jīng)規(guī)模很大了。

香港中環(huán)

　　CBD是市場經(jīng)濟條件下城市發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物，一方面它是一個國際大都會必不可少的標志，另一方面，眾多城市能夠大規(guī)模地興建CBD。我國城市的現(xiàn)代化、國際化進程正逐漸加快，城市經(jīng)濟實力得到了一個質的提高，城市建設和經(jīng)濟發(fā)展后勁十足。

　　6綜合特征

　　CBD是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓、會展、文化娛樂等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務活動的場所。

　　商務中心區(qū)具有以下顯著的特征：

　　地理特征

　　陸家嘴首先它局限于一個大城市，是一個世界性的城市，小城市也可以叫商務中心區(qū)，但真正意義上的商務中心區(qū)一定是公認的國際性城市，如紐約、倫敦、巴黎、東京、香港、北京等。事實上，商務中心區(qū)在一定意義上已經(jīng)成為一個城市的代名詞，它代表著整個城市的最精華、超景觀的區(qū)域。 另一方面，他們亦從都心發(fā)展出次一級商業(yè)中心或副都心地區(qū)。例如，東京的都心地區(qū)在銀座、丸之內(nèi)、日本橋、新宿一帶，副都心地區(qū)在池袋、澀谷、赤坂、臺場一帶;首爾的都心在中區(qū)、鐘路區(qū)一帶，副都心在江南區(qū)、瑞草區(qū)一帶。假如我們以同樣的概念放在香港和深圳，那么，香港的商業(yè)中心區(qū)就在中環(huán)及九龍的尖沙咀，而附近的銅鑼灣和九龍的旺角也可以當成為副都心;深圳的CBD是福田，深圳前海規(guī)劃的是珠三角的CBD，也就是珠三角的“曼哈頓”。

陸家嘴

　　地價特征

　　因為是黃金地段，它的樓價在這個城市內(nèi)部或者一個區(qū)域內(nèi)應該是最高的。

　　建筑特征

　　從傳統(tǒng)意義上講，商務中心區(qū)往往是高樓林立，例如紐約曼哈頓、香港中環(huán)、深圳福田，都體現(xiàn)了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千萬平方米。

　　產(chǎn)業(yè)特征

　　這是核心的特征。CBD以第三產(chǎn)業(yè)為主導，而且不是傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)，應該是那些代表了當今時代最先進、最發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)。比如金融、保險、信托、證券、中介、會計等等。

　　功能性特征

　　商務中心區(qū)具有經(jīng)濟控制的功能。實際上，雖然政府對經(jīng)濟起到宏觀調控的作用，但在市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟的控制能力往往也集中在一些大的金融、貿(mào)易、保險等跨國公司總部云集的地域。這一區(qū)域對經(jīng)濟的支配、經(jīng)濟的主導、經(jīng)濟的控制力是比較強的。因此，CBD實際上是市場經(jīng)濟體制下一個經(jīng)濟的樞紐機構。

　　時代性特征

　　商務中心區(qū)從上世紀二十年代演變至今，其構造、功能、建設等方面都發(fā)生了很大變化。CBD發(fā)展至今，呈現(xiàn)出新的特點。公司總部、金融中心和專業(yè)化生產(chǎn)服務，構成了當今商務中心區(qū)的三大職能機構。另外，CBD作為一個地區(qū)，應包括經(jīng)營管理(總部)、金融、專業(yè)服務、展覽及會議、酒店和配套公寓、娛樂及高檔零售業(yè)等，而這些體現(xiàn)了現(xiàn)代CBD的基本特征和內(nèi)涵。

　　7CBD分級

　　英國著名城市規(guī)劃學者彼得·霍爾認為，以面對面地交流和專業(yè)化為特征的現(xiàn)代服務業(yè)正在經(jīng)歷一個“集中式的分散”的復雜過程，高端生產(chǎn)性服務業(yè)在一個廣闊的城市區(qū)域尺度上擴散，但是同時又在區(qū)域內(nèi)的特殊節(jié)點上重新積聚。因此區(qū)域公交網(wǎng)的重要樞紐地區(qū)，即人流、信息和服務高度集中的區(qū)域，也是服務業(yè)發(fā)展最有潛力的地區(qū)。數(shù)十年來歐洲很多大城市發(fā)展的結果是，依托公交樞紐集聚形成了三級“區(qū)域CBD”。

　　一級CBD：包括高端服務業(yè)(如銀行業(yè)、保險業(yè)、政府和總部等)集聚形成的傳統(tǒng)CBD，主要位于城市中心區(qū)的公交樞紐地區(qū)，其中以大阪最為突出。

　　二級CBD：新型的服務業(yè)(如公司總部、媒體、廣告業(yè)、公共關系和設計業(yè)等)在距離核心區(qū)5-8公里范圍內(nèi)集聚形成的新型CBD。

　　三級CBD：由特定的專門化功能(如教育、娛樂和運動、展覽和會議等)在距離核心區(qū)35-65公里范圍內(nèi)集聚形成的專門化CBD。

　　8構成要素

　　中心性

　　CBD具有區(qū)域中最高的中心性(Centrality)，CBD所提供的所有貨物和各種服務具有最高的水準，CBD是各類精華最集中的所在，在CBD所從事的交易和交流都是最高檔次的;

　　可達性

　　CBD具有最高的可達性(Accessibility)和擁擠程度。即CBD具有城市和區(qū)域中最發(fā)達的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系，CBD給予辦事者以單位時間內(nèi)最高的辦事通達機會，與此同時，CBD的擁擠程度(人流、車流、建筑)在城市和區(qū)域中又是最高的;

　　交流性

　　CBD具有最高的人際和信息交流量，它的24小時人口擁有量最高，但24小時人口變化的對比值也最高，即白天為鬧城，夜晚為“鬼城”;

　　高地價

　　CBD具有最高的土地價格，其中，商業(yè)用地價格通常超出金融、保險等經(jīng)濟性服務和大公司總部、政府各部等管理性服務的用地價格;

　　交通管制

　　CBD具有最集中和最高檔的零售業(yè)。通常，在零售業(yè)集中的小區(qū)，為了滿足高密度人流的流動，相應設置有最多的交通管制(步行區(qū)、單行路、人車分流等);

　　服務集中

　　CBD具有最高的服務集中性(ServiceIntensity)。CBD所提供的服務，涵蓋經(jīng)濟的、行政的、管理的、娛樂和文化的服務多個方面。

　　9發(fā)展方向

　　國際化

　　建設具有國際概念的CBD。作為中央商務區(qū)的規(guī)劃建設、管理服務、商務環(huán)境以及經(jīng)濟影響力方面，中央商務區(qū)要體現(xiàn)國際水平，推動區(qū)域經(jīng)濟與世界經(jīng)濟的交往，成為區(qū)域經(jīng)濟對外開放的窗口 。

　　高度復合

　　高度深圳福田CBD復合功能的CBD。區(qū)內(nèi)不但能完成各種商務活動，而且能進行娛樂、購物、健身，具有濃厚文化氛圍的人性化的社區(qū)，由單純的商業(yè)中心向綜合文化和經(jīng)濟全能中心過渡。CBD內(nèi)的商務區(qū)、混合功能區(qū)、居住區(qū)在各個區(qū)域內(nèi)綜合布置，一方面可以保持用地平衡，縮小晝夜人口差別;另一方面也可以減少交通生成量，減輕城市交通壓力。

深圳福田CBD

　　數(shù)字化

　　數(shù)字化的CBD。加強信息網(wǎng)絡規(guī)劃、建設運營與管理服務，規(guī)劃并實施數(shù)字CBD建設，重視寬帶網(wǎng)和信息中心的布局，推進電信網(wǎng)、計算機網(wǎng)和衛(wèi)星電視網(wǎng)的三網(wǎng)合一，大力發(fā)展電子商務和電子政務，以適應網(wǎng)絡時代的辦公要求。

　　人性化

　　以人為本的CBD。區(qū)內(nèi)注重人性空間的塑造，突出以人為本的主題，充足的綠化帶公共空間，使人與自然更加貼近。能夠考慮吸取國外的經(jīng)驗教訓，注意公共活動空間的規(guī)劃，建有綠化帶和步行道，組成綠化系統(tǒng)，使人與自然更加貼切。

　　生態(tài)化

　　生態(tài)綠色的CBD。國際上的CBD的主要特征是高樓林立，綠化很少。國內(nèi)CBD在規(guī)劃時應立足生態(tài)優(yōu)先，四季栽種，永葆綠色盎然，水體和陽光隨處可見，實現(xiàn)現(xiàn)代商務與自然生態(tài)的良好融合。

　　10發(fā)展歷程

　　提出

　　CBD是1923年上海CBD美國社會學家伯吉斯提出的概念�，F(xiàn)代意義上的商務中心區(qū)是指城市中集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善的市政交 通與通訊條件。便于現(xiàn)代商務活動的場所。

上海CBD

　　國外情況

　　國外CBD建設已經(jīng)比較成熟。紐約曼哈頓CBD、巴黎拉德方斯區(qū)、加拿大多倫多、日本新宿副都心、德國法蘭克福、澳大利亞悉尼、倫敦、新加坡等大都市已經(jīng)在上世紀后半葉基本形成。

　　國內(nèi)情況

　　國內(nèi)CBD經(jīng)歷了建設起步和發(fā)展建設階段，達到一個調整提高階段。1992年以后，隨著改革開放的深入，CBD的相關研究也取得了一定的進展。在實踐上，國內(nèi)的多個大城市以政府為主導提出CBD規(guī)劃構想。 2003年，40多個城市包括一些縣級市提出要建自己的CBD;到2009年，全國已經(jīng)70多個城市提出興建自己的CBD。有CBD已經(jīng)成了城市化中的一個新時尚。但隨著CBD熱的興起，一些值得關注的問題也相繼產(chǎn)生。

　　成功要素

　　政府的鼎力支持：中央商務區(qū)作為城市功能發(fā)展的必然，沒有政府的強力支持是不可能的。中外中央商務區(qū)的發(fā)展歷史都證明了這一點。政府的支持主要在三個方面：

　　一是牽頭或主導進行中央商務區(qū)的規(guī)劃，單純的市場力量是無法完成這一任務的;

　　二是進行大量基礎設施建設和引進政府項目入駐，這需要大量的政府資金投入;

　　三是給予中央商務區(qū)特殊的鼓勵政策。

　　我們通常討論的一些國外中央商務區(qū)都是具有世界影響力的，它們得到的支持往往不僅來自當?shù)氐恼�府，還來自本國的中央政府，有的還是中央政府的直接支持，如新加坡就采取了一系列的國家支持政策。在國內(nèi)，中央商務區(qū)因其在國家經(jīng)濟中的地位不同受到政府支持的力度也有所不同。上海和北京的中央商區(qū)發(fā)展就直接或間接地得到中央政府的支持，被賦予一些特殊政策。其它二線城市打造的中央商務區(qū)往往只能以當?shù)卣�府為主導進行，一些地方的中央商務區(qū)發(fā)展甚至受到國家宏觀政策的限制，其力度和影響力可想而知。

　　強有力的地方經(jīng)濟支撐

　　巴黎CBD國內(nèi)外專家一致認為，發(fā)展總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)是地方政府打造中央商務區(qū)的主因。一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展程度、產(chǎn)業(yè)結構和生產(chǎn)要素集聚以及市場化程度直接決定了中央商務區(qū)發(fā)展的成敗。政府可以花巨資建設一個中央商務區(qū)，但這只是一個有形的外殼，它更需要一個與該中央商務區(qū)定位相當?shù)慕?jīng)濟基礎和市場規(guī)模，這是中央商務區(qū)的內(nèi)核，是中央商務區(qū)成敗的關鍵。國內(nèi)外不乏因定位失當，沒有相應經(jīng)濟支撐而失敗的案例。世界著名的中央商務區(qū)的發(fā)展歷程告訴我們，只有當?shù)亟?jīng)濟強盛的中央商務區(qū)才能發(fā)展得很好，如紐約、巴黎、香港和東京等無不是世界上經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域。沒有強有力的地方經(jīng)濟支撐，要打造一個中央商務區(qū)是不可能的。因為打造一個中央商務區(qū)的首要因素是充足的資金，世界上的貧困地區(qū)尚無一個中央商務區(qū)的成功案例。

巴黎CBD

　　謹慎做好功能區(qū)分

　　對于中央商務區(qū)來說，如何聚集人氣和商氣將直接決定它的成敗。根據(jù)城市自身的經(jīng)濟容量來綜合運用土地和進行適當?shù)墓δ軈^(qū)塊劃分是中央商務區(qū)成功的又一重要因素。上個世紀海外的一些大都市為了保護生活環(huán)境和提高城市形象都對城市進行了功能劃分。然而，新近的研究表明，過于明顯的功能區(qū)分將容易導致交通擁堵和降低生活效率。所以，綜合運用土地資源，科學劃分中央商務區(qū)的功能區(qū)域有助于提升商業(yè)效率。

　　高效的交通網(wǎng)絡是基礎

　　交通水平高低，直接制約和影響著CBD在高度集聚狀態(tài)下的有效工作。因此，大規(guī)模的CBD開發(fā)，尤其是CBD新區(qū)開發(fā)建設，往往需要以大規(guī)模的交通系統(tǒng)建設為先導。一個成功的中央商務區(qū)必須在其發(fā)展 的初始階段就處理好交通網(wǎng)絡的設計和規(guī)劃。紐約曼哈頓在擴展過程中，為擁擠的市中心區(qū)分擔壓力，規(guī)劃機構加強了交通運輸網(wǎng)的建設，如把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機構相連接，同時把人行道和商店設置在地下，并與地鐵出入口直接相連。

　　國內(nèi)外的發(fā)展經(jīng)驗表明，中央商務區(qū)的道路系統(tǒng)應該密集，且不宜過寬，規(guī)劃時應充分考慮不同道路系統(tǒng)連接，如公路和地鐵的換乘等。公共空間與步行系統(tǒng)的聯(lián)通將有助于聚集該地塊的商氣。在總結其他地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗的基礎上，對中央商務區(qū)的交通也給予了充分的關注。交通組織以分等級和到達式交通設計理念為原則，盡量減少主要道路交叉口數(shù)量，弱化過境交通流量。

　　11未來趨勢

　　中央商務區(qū)是一個城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個重要標志，其地價可謂“寸土寸金”，區(qū)內(nèi)高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化力量，同時具備金融、貿(mào)易、服務、展覽、咨詢等多種服務。

　　中央商務區(qū)匯集了眾多超高建筑并擁有便捷的交通和現(xiàn)代化的信息交換系統(tǒng)，以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。一般來講，寫字樓要占到總面積的50%，商業(yè)餐飲面積占20%，住宅公寓面積占20%，其他服務設施以及必要配套設施約占10%。

　　中央商務區(qū)建設和房地產(chǎn)企業(yè)具有較強的相關性，因此近幾年國內(nèi)具有較大實力的房地產(chǎn)商紛紛進入中央商務區(qū)建設行業(yè)。《中國中央商務區(qū)建設行業(yè)市場前瞻與投資規(guī)劃分析報告》數(shù)據(jù)顯示，雖然2011年受國家房地產(chǎn)調控政策影響，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)慘淡經(jīng)營，但是中央商務區(qū)投資仍然火熱。以深圳中央商務區(qū)、廣州中央商務區(qū)、成都中央商務區(qū)、杭州中央商務區(qū)為例，2011年上半年分別為各自城市寫字樓價格上漲最為顯著的區(qū)域，漲幅分別達到27%、31%、7%、16%。受當前中央商務區(qū)建設利好以及國內(nèi)宏觀政策調控綜合影響，國內(nèi)大批具有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商將會將部分資金抽離住宅樓開發(fā)轉而投資中央商務區(qū)建設，中央商務區(qū)建設行業(yè)競爭將趨于激烈。

　　從國內(nèi)中央商務區(qū)建設的主要城市經(jīng)濟發(fā)展狀況看，中央商務區(qū)確實逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的引擎，帶動著區(qū)域整體實力地提升。但是不容忽視的是由于我國中央商務區(qū)建設開發(fā)及運營剛處于起步階段，地方政府以及開發(fā)企業(yè)和運營商的經(jīng)驗不足，容易出現(xiàn)過度追求稅收、缺乏對園區(qū)系統(tǒng)科學的專業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心出現(xiàn)偏移、土地利用效率偏低、配套不平衡、帶動作用不明顯等諸多問題。