2015年樓市可謂是喜憂參半，在政策“組合拳”的連環(huán)刺激下，一線城市及重點城市出現(xiàn)回暖，成交量大幅上升，價格略有回升，但三、四線城市庫存壓力依然高企，成交狀況改善并不明顯。
時光荏苒，在不經(jīng)意間，2015年已經(jīng)過去了一半。在已經(jīng)過去的半年里，中國樓市發(fā)生了很大的變化，在政策的強(qiáng)力刺激下，需求回升，個別城市如深圳甚至出現(xiàn)了價格大幅反彈現(xiàn)象;而三、四線城市等，則仍舊積弱不振。市場格局不斷演變，在此我們有必要對過去半年進(jìn)行梳理和回顧，以利于對未來市場發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確的判斷。
【關(guān)鍵詞1】持續(xù)刺激
樓市政策發(fā)生改變，由之前抑制需求，轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳ば枨�。在今年年初�?jīng)濟(jì)前景不太樂觀的大背景下，中央提出“分類指導(dǎo)、因地施策”的總體調(diào)控思路，重新調(diào)整樓市調(diào)控思路，并在3月底出臺一系列刺激樓市需求的政策，包括調(diào)整信貸政策、減輕購房負(fù)擔(dān)等，而地方政府也接連出臺相關(guān)配套措施，包括取消或松動限購、放款貸款限制、連續(xù)降息、降低首付比例、減輕買賣成本、提高公積金貸款額度等等措施，來刺激市場需求。
【關(guān)鍵詞2】連續(xù)降息
連續(xù)降息，極大降低了購房成本。6月27日，央行宣布降息，一年期貸款利率基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，這是今年來第三次降息。此次降息之后，購房成本再次下降，初步估算，與2014年11月22日以前的利率水平相比，貸款100萬元(等額還款，20年期)，月還款金額減少428.6元，總的利息開支節(jié)省超過10萬元。住房消費仍然依賴信貸支持，在連續(xù)降息的作用下，不少處于觀望態(tài)勢的購房者，產(chǎn)生了入市的動力。
【關(guān)鍵詞3】限購松動
調(diào)整限購政策，改變過去過度行政干預(yù)做法，讓原本受到抑制的正常需求得以進(jìn)入市場，從而擴(kuò)大市場需求基礎(chǔ)。政府此前出臺限購政策以限制投機(jī)性需求，但該政策的副作用就是誤傷了部分剛需。自今年年初以來，各地方政府在去年下半年的松動限購的基礎(chǔ)上，對限購政策做出更大幅度調(diào)整，至此，除了北京、上海、廣州和深圳等一線城市堅持限購?fù)猓溆嘣鞠拶彽某鞘谢就顺鱿拶彙?/P>
【關(guān)鍵詞4】支持改善
政策對改善性置業(yè)的態(tài)度也發(fā)生了變化，一系列有利于改善需求置業(yè)的政策出臺，激發(fā)了此類消費群體的置業(yè)熱情。比如調(diào)整二套房貸款首付比例，由此前六成(最高到七成)，降至四成，同時規(guī)定貸款利率也由商業(yè)銀行自行確定，而無需硬性上浮1.1倍甚至更高。公積金貸款政策也明確，出于改善目的購置二套房，首付比例可降至三成。此外，對于改善型需求中部分換購群體，也因為營業(yè)稅的免征條件放寬，免征年限由之前的滿5年調(diào)整為滿2年，賣房成本也降低不少。
【關(guān)鍵詞5】市場回暖
連續(xù)的“組合拳”政策利好刺激，市場成交明顯回升。不出意外，上海樓市6月份商品住宅成交量會超過百萬平方米大關(guān)，這是自今年4月份以來，成交量連續(xù)3個月保持在該水平。受二季度成交表現(xiàn)突出影響，今年上半年樓市成交量保守估計將達(dá)562萬平方米，與去年下半年成交量水平相當(dāng)，并且是2010年以來上半年同期第二高位，僅次于2013年上半年成交量。此外，根據(jù)相關(guān)市場研究機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，全國樓市成交量均出現(xiàn)不同程度回升，市場回暖已成定局。
【關(guān)鍵詞6】深圳領(lǐng)跑
一線城市熱火朝天，三四線城市至今仍無明顯起色，樓市分化跡象明顯。一線城市如深圳，隨著落戶政策放松，吸納大量外來人口，導(dǎo)致市場需求暴增，從而推漲房價，漲幅明顯。北京、上海、廣州等一線城市也屬于人口導(dǎo)入型城市，市場需求旺盛，整體呈現(xiàn)量增價漲格局。而包括揚州、徐州、鄂爾多斯等在內(nèi)的三、四線城市，即使刺激政策不斷出臺，市場需求至今仍無明顯改善，價格處于陰跌過程中。
【關(guān)鍵詞7】消化庫存
如何才能消化巨大的庫存，這是2015年上半年的市場“主旋律”。國家統(tǒng)計局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來的商品房庫存持續(xù)上升態(tài)勢出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。5月末商品房待售面積65666萬平方米，較4月末減少15萬平方米，雖然庫存總量在回落，但依然處于高位，壓力尚未減輕。正是因為如此，開發(fā)商在銷售方面下足了功夫，除了降價等常規(guī)手段之外，還想出其他招數(shù)，比如開辟新的銷售渠道包括微信等，以及各種稀奇古怪的營銷活動，其目的就是為了多賣出幾套房。
【關(guān)鍵詞8】商業(yè)遇冷
商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)遇冷，即使是樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向刺激市場需求，仍未惠及商業(yè)地產(chǎn)。以上海為例，由于需求長期疲軟，商辦市場上揚乏力，根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年(數(shù)據(jù)截止到6月28日)辦公和商業(yè)物業(yè)庫存量分別達(dá)到851.04萬平方米和943.74萬平方米，對應(yīng)今年上半年的成交面積96.13萬平方米和67.75萬平方米，其消化周期分別為53個月和84個月，供需結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為供大于求。而隨著越來越多遠(yuǎn)郊地區(qū)商用物業(yè)入市，供需失衡現(xiàn)象會進(jìn)一步加劇。
【關(guān)鍵詞9】房企突圍
房地產(chǎn)開發(fā)商不再只是從事商品住宅開發(fā)，同時還會做別的事，在樓市新常態(tài)下，房企在積極謀求轉(zhuǎn)型。大型房企在這方面走得更為堅決，比如萬達(dá)集團(tuán)加快輕資產(chǎn)化步伐，與快錢共同推出眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，募集50億元資金，后續(xù)還會推出更多的類似產(chǎn)品;綠地集團(tuán)除了涉足能源、金融領(lǐng)域之外，還進(jìn)入城市軌道建設(shè)行業(yè)。而中小房企在轉(zhuǎn)型方面在選擇抱團(tuán)、瘦身或者脫離房地產(chǎn)行業(yè)等方式。但樓市由“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”之后，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為眾多房企需要共同面對的問題。
【關(guān)鍵詞10】中介聯(lián)合
經(jīng)歷2014年下半年極度低迷的市場行情之后，二手房中介行業(yè)意識到“抱團(tuán)取暖”也許是最佳的發(fā)展模式，于是自今年3月份開始，房產(chǎn)中介行業(yè)合并潮悄然開啟。先有鏈家、德佑的合并，緊接著58同城收購安居客。中介行業(yè)在告別蠻荒生長階段之后，迎來了新的挑戰(zhàn)，未來的中介服務(wù)痛點在哪里?需要提供怎樣的服務(wù)?……在以互聯(lián)網(wǎng)不斷滲透的今天，傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，僅靠合并擴(kuò)大規(guī)模，顯然還不夠。
