在大肆破壞完菲律賓之后，超強(qiáng)臺(tái)風(fēng)“山竹”又殺到了廣東。
深圳大梅沙的酒店玻璃被撞破，海水直接涌進(jìn)酒店大堂;房屋在大風(fēng)中搖晃，有個(gè)網(wǎng)友說，她媽媽都要被晃暈了……
“山竹”揮一揮衣袖，不帶走一片云彩，卻留下滿目瘡痍。
現(xiàn)在，廣東的“山竹”已經(jīng)走了，但樓市的“山竹”還在。
“山竹”登陸房地產(chǎn)
往日風(fēng)光無限的房地產(chǎn)行業(yè)在今年遭遇了空前危機(jī)。
每天一睜眼就要面對(duì)肩上繁重的債務(wù)，這大概是現(xiàn)在的房企老板們真實(shí)的生活寫照了。
截至今年上半年末，170家上市房企的加權(quán)平均凈負(fù)債率是92.56%，可見房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)債率是非常高的。
但更讓房企老板頭疼的是，這些債務(wù)集中償還的時(shí)間已經(jīng)到了。
2015年第三季度至2016年第三季度是房企公司債的發(fā)行高峰期，公司債期限結(jié)構(gòu)以“3+2”年期限和“2+1”年期限為主。
所以房企的償債高峰期是2018年的三季度到2021年的三季度，各大房企已經(jīng)開始大量?jī)斶�債務(wù)了。
但現(xiàn)在房企要借錢來還債并不容易，于是它們提高周轉(zhuǎn)率，靠多賣房子來還錢，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的首選。
這也造就了房企的奪命狂奔。
碧桂園誓師大會(huì)喝雞血，為了快點(diǎn)完工拿豆腐渣工程糊弄客戶，工地頻繁發(fā)生倒塌，便是高周轉(zhuǎn)的一個(gè)反面教材。
盡管房企都在奪命狂奔，繁重的債務(wù)依舊壓得房企幾乎要透不過氣來。
中小房企首當(dāng)其沖，中弘股份資金鏈斷裂，老板“跑路”;而龍頭房企也開始了裁員潮，泰禾、綠地等多家房企開始裁員。
“山竹”已經(jīng)登陸，房企舉步維艱。
政策卡住喉嚨，進(jìn)退維艱
房企現(xiàn)在的危機(jī)，最直接的原因是融資縮緊和樓市限價(jià)。
從2017年，我們進(jìn)入痛苦的去杠桿之后，整個(gè)市場(chǎng)的資金都比較緊缺，各行各業(yè)都缺錢。
但是今年7月份之后，央媽就放棄了去杠桿，通過銀行向企業(yè)輸血。
盡管銀行手里的錢多了，但這些錢并沒有送到房企手里，去年的十九大會(huì)議指出，銀監(jiān)會(huì)系統(tǒng)和銀行業(yè)要有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。
所以，銀行也不敢頂風(fēng)作案給房企隨便批貸。
除了最為低廉的銀行貸款之外，房地產(chǎn)的其他融資渠道也幾乎被堵死了。
今年5月下旬，發(fā)改委提出“房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，僅限歸還存量債務(wù)”。
海外發(fā)債是行不通了，而房地產(chǎn)信托也受到了強(qiáng)監(jiān)管，房企融資之路越發(fā)艱難。
房企想要借新債還舊債是很難的，剩下的一個(gè)辦法就是多賣幾套房子，賺錢還債。但要是房?jī)r(jià)上漲無望，房子也不會(huì)好賣。
而自從7月底的中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”之后，房?jī)r(jià)上漲就很難實(shí)現(xiàn)了。
全國(guó)各地限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售，在限制房企漲價(jià)的同時(shí)，提高買房的難度，降低國(guó)民的購(gòu)房欲望。
現(xiàn)在全國(guó)首套房貸款平均利率高達(dá)5.69%，比去年這時(shí)候上升了11.13%，直接提高了貸款買房的成本。
但能貸到還算好的，問題是有些銀行網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)暫停提供房貸了，前幾天北京的公積金新政，又一步壓縮了公積金貸款的額度。
以上種種，都提高了買房的難度，減少買房者的數(shù)量。
而購(gòu)房者的房子要拿到房產(chǎn)證3年或者5年之后才可以出售，更是讓想炒房的人多了一重顧慮，不敢輕易入場(chǎng)。
在政策的引導(dǎo)下，房企的融資緊張，房?jī)r(jià)也很難上漲，房企要解決債務(wù)問題是愈發(fā)艱難了。
形勢(shì)如此只能丟棄房企
從“山竹”登陸房地產(chǎn)行業(yè)的直接原因來看，這場(chǎng)臺(tái)風(fēng)，好像是可以通過政策避免的。
只要政府愿意出手相助，不阻礙房企融資，也不調(diào)控房?jī)r(jià)就行了。
這樣確實(shí)可以暫時(shí)讓房企度過危機(jī)，但此舉無異于飲鴆止渴。繼續(xù)讓房企擴(kuò)張，讓房?jī)r(jià)上漲，只會(huì)把“山竹”越養(yǎng)越大，然后席卷整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
首先，我們的房?jī)r(jià)不能再炒了。
今年有人算了一筆賬，2016年，中國(guó)房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%。由于2016年之后房?jī)r(jià)是繼續(xù)上漲的，按理說2017年這個(gè)比例應(yīng)該更大。
2017年中國(guó)GDP是13萬億美元，如果我們按411%來算，中國(guó)的房地產(chǎn)總值將高達(dá)至少52萬億美元。
問題是2018年1月初美國(guó)所有房屋總價(jià)值是31.8萬億美元，只有中國(guó)2017年保守估計(jì)的三分之二。
但人家美國(guó)的GDP是19萬億美元，對(duì)比一下，大家就知道這泡沫到底有多大!
現(xiàn)在我們就連三四線城市的房?jī)r(jià)都動(dòng)輒每平方過萬，但這些地方的人均月收入大都是2、3千。
我們用什么來支撐遠(yuǎn)超美國(guó)的房產(chǎn)總值和遠(yuǎn)超自身收入的房?jī)r(jià)?
如果任由房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，我們可能會(huì)走上日本的老路，漲到頂點(diǎn)之后，房?jī)r(jià)泡沫破裂，房?jī)r(jià)暴跌，經(jīng)濟(jì)倒退。
所以國(guó)家出手調(diào)控，是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出的決策。
其次，居民不能再加杠桿了。
現(xiàn)在買房要掏空祖孫三代的6個(gè)錢包，已經(jīng)成了一種常態(tài)，但是掏空6個(gè)錢包，很多時(shí)候并不是讓我們可以買下一套房子，而是剛好湊夠首付而已。
可以想象的是，買完房子之后，大家背上一身債務(wù)，真的是窮得只剩房子。
截至2017年，我國(guó)家庭債務(wù)與可支配收入之比高達(dá)107.2%，這并沒有算上民間借貸，如果算上的話，比例會(huì)更高。
很多中國(guó)家庭都已經(jīng)入不敷出了，再增加債務(wù)，很多家庭就會(huì)破產(chǎn)。
所以，現(xiàn)在不是想不想買的問題，是民眾已經(jīng)買不起了，沒錢買了。而且已經(jīng)出現(xiàn)了拖累消費(fèi)的現(xiàn)象，大家都在消費(fèi)降級(jí)。
最后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能再被吸血。
自從房地產(chǎn)的牛市開始之后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的錢，就慢慢地流到了房地產(chǎn)行業(yè)里。
跟老老實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)相比，還是炒房來錢快，回報(bào)高，這就產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。
事實(shí)上，之前靠著做實(shí)業(yè)發(fā)家的人，他們的繼承人甚至他們自己，都不愿意把錢再投到實(shí)業(yè)里。
而對(duì)于有心做實(shí)業(yè)的人來說，資金也是一個(gè)很大的問題。
如果沒有政策的限制，銀行肯定是看誰(shuí)掙錢，就把錢借給誰(shuí)。不賺錢的實(shí)業(yè)和賺錢的房企，顯然是房企更占優(yōu)勢(shì)。
如果房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存就更艱難了，光靠炒房子，撐不起中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
所以，政府在房地產(chǎn)與整個(gè)經(jīng)濟(jì)之間做出了選擇，哪怕未來房企的日子會(huì)很不好過，也不會(huì)伸出援手。
只希望真能一業(yè)廢百業(yè)興，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)鳳凰涅槃。
