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又一家房企債務(wù)違約。
當(dāng)代置業(yè)宣布債務(wù)違約
2021年10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司于10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)，未能按時(shí)償還票據(jù)本金及其應(yīng)計(jì)但未付利息。這筆資金規(guī)模2.5億美元的票據(jù)，是目前當(dāng)代置業(yè)5只存續(xù)美元債中規(guī)模最大的。
來(lái)源：當(dāng)代置業(yè)官網(wǎng)
當(dāng)代置業(yè)將此次違約，歸因?yàn)?FONT color=#0020ff>“預(yù)計(jì)之外的流動(dòng)性問(wèn)題”，而其面臨的不利因素包括宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及COVID-19疫情等。受此影響，上述票據(jù)本金及其應(yīng)計(jì)但未付利息的還款安排，未能于當(dāng)日達(dá)成。
自此，當(dāng)代置業(yè)成為繼花樣年、新力控股等企業(yè)后，又一出現(xiàn)債務(wù)違約的百?gòu)?qiáng)房企。
實(shí)際上，早在2021中期業(yè)績(jī)公告后，當(dāng)代置業(yè)便暴露出毛利率低于行業(yè)平均、資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)平均、融資成本上升等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
隨后，當(dāng)代置業(yè)多次出售股權(quán)資產(chǎn)、展期債務(wù)以解決流動(dòng)性問(wèn)題，但仍未避開(kāi)違約風(fēng)暴。
01、自救未果
實(shí)際上，為避免發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，當(dāng)代置業(yè)曾試圖展期、自救，并未出現(xiàn)有的房企消極“躺平”的情況。
10月11日，當(dāng)代置業(yè)在港交所公告稱(chēng)，尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據(jù)延期至2022年1月25日，同意征求公布。同時(shí)，該公司還在尋求縮短債券選擇性贖回的通知期，并贖回8750萬(wàn)美元的債券本金。
穆迪第一時(shí)間將其評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至Caa2，其發(fā)行債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至Caa3，并將上述評(píng)級(jí)列入可能進(jìn)一步下調(diào)的觀(guān)察。
10月14日，惠譽(yù)將當(dāng)代置業(yè)(中國(guó))有限公司的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“C”，并將該公司的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)、未償債券評(píng)級(jí)及相應(yīng)回收率評(píng)級(jí)從“B/RR4”下調(diào)至“C/RR6”。
此事一出，當(dāng)代置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷以及總裁兼執(zhí)行董事張鵬就立即向外界傳達(dá)了對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的信心，并有意提供合計(jì)約人民幣8億元的股東貸款支持，以解“燃眉之急”，貸款完成期限同樣也是三個(gè)月。
但從當(dāng)代置業(yè)2021年半年報(bào)來(lái)看，截至期末其銀行結(jié)余及現(xiàn)金(包括受限制現(xiàn)金)約人民幣174.24億元，占資產(chǎn)總值17.7%;而一年內(nèi)到期各類(lèi)有息債務(wù)總額93.47億元。這相對(duì)于短期債務(wù)來(lái)說(shuō)，違約是可以避免的，但從目前情況來(lái)看，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)背后的公信力著實(shí)有失偏頗。
隨后幾日，當(dāng)代置業(yè)兩次發(fā)布公告，加重了市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)情緒。10月20日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布終止有關(guān)于2021年到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)的同意征求公告。10月21日，當(dāng)代置業(yè)公告稱(chēng)，短暫停牌，以待刊發(fā)一份載有當(dāng)代置業(yè)內(nèi)幕消息的公告。
據(jù)當(dāng)代置業(yè)該筆美元債招債書(shū)，債券重大條款改變需要獲得90%投資人同意。最終，當(dāng)代置業(yè)自救未果，還是發(fā)生了實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約。
而對(duì)于此次違約，當(dāng)代置業(yè)在一封內(nèi)部信中解釋稱(chēng)，對(duì)于此次債務(wù)問(wèn)題，當(dāng)代置業(yè)采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式，在形勢(shì)更加嚴(yán)峻的情況下，有幾項(xiàng)工作沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的結(jié)果，導(dǎo)致此次風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。對(duì)于公司的未來(lái)發(fā)展，希望通過(guò)資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)再生和持續(xù)發(fā)展。
與此同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)旗下的物業(yè)上市公司第一服務(wù)控股在10月8日就“根據(jù)香港公司收購(gòu)及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告”宣告停牌。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)將正醞釀出售上市不到一年的物業(yè)公司“斷臂求生”，同時(shí)不排除后續(xù)有更多的資產(chǎn)出售可能。
02、高息舉債擴(kuò)張
此前，當(dāng)代置業(yè)多靠“借新還舊”償還境外債，但在近期房企違約事件頻發(fā)、中資美元債市場(chǎng)動(dòng)蕩的情況下，想要“借新還舊”已是難上加難。前幾日，當(dāng)代置業(yè)美元債大幅殺跌，投資者拋售債券，市場(chǎng)已對(duì)其能否籌集到兌付資金充滿(mǎn)擔(dān)憂(yōu)。
從其存量債務(wù)看，當(dāng)代置業(yè)面臨的償債壓力確實(shí)不小。企業(yè)預(yù)警通顯示，目前，當(dāng)代置業(yè)存續(xù)美元債共5只，存續(xù)規(guī)模超13億美元，平均票息為11.58%。
截至上半年，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，現(xiàn)金短債比為1.46，仍有一項(xiàng)指標(biāo)超閾值，保持“黃檔”。期末，該公司流動(dòng)負(fù)債有661.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有93.47億元。
值得注意的是，截至中期末，當(dāng)代置業(yè)賬面現(xiàn)金及等價(jià)物(包括受限現(xiàn)金)約174億元，扣除受限現(xiàn)金后，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為136.24億元。賬面有超百億現(xiàn)金，卻還不起十幾億債務(wù)，市場(chǎng)已對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表的“含金量”充滿(mǎn)擔(dān)憂(yōu)。
作為一家百?gòu)?qiáng)房企，當(dāng)代置業(yè)曾熱衷于舉債擴(kuò)張，美元債發(fā)債利率更是刷出新高。據(jù)悉，該公司曾于2018年12月發(fā)行一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%。因發(fā)債利率較高，當(dāng)代置業(yè)上半年利息開(kāi)支合計(jì)13.73億元，同比增長(zhǎng)10.55%。
當(dāng)代置業(yè)的利潤(rùn)，一定程度上也被高息債務(wù)所蠶食。近五年來(lái)，該公司的銷(xiāo)售規(guī)模雖然水漲船高，但凈利潤(rùn)規(guī)模始終未超過(guò)10億元。從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流看，當(dāng)代置業(yè)僅2018年末經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，其余的2016年、2017年、2019年、2020年均為負(fù)。
除了現(xiàn)金流預(yù)警指標(biāo)，當(dāng)代置業(yè)的銷(xiāo)售表現(xiàn)也出現(xiàn)放緩。今年前九月，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約335.44億元，同比增長(zhǎng)24.6%。但9月單月，35.63億元合約銷(xiāo)售額與36.73萬(wàn)平方米的合約銷(xiāo)售面積，分別同比下滑23.3%與20.2%。
回看過(guò)往，當(dāng)代置業(yè)在“暴雷”前，一直以“綠色建筑”為業(yè)內(nèi)所知。早在2000年于北京成立時(shí)，當(dāng)代置業(yè)便主打綠色地產(chǎn)與科技地產(chǎn)，是國(guó)內(nèi)最早從事綠色科技地產(chǎn)的企業(yè)。
標(biāo)準(zhǔn)排名日前據(jù)房企2020年度獲得綠色建筑運(yùn)行認(rèn)證和竣工面積等相關(guān)數(shù)據(jù)，測(cè)算出綠色運(yùn)行指數(shù)，當(dāng)代置業(yè)與首開(kāi)地產(chǎn)、碧桂園、恒通建設(shè)、寶龍地產(chǎn)、朗詩(shī)集團(tuán)、中海發(fā)展、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等房企，位列2021中國(guó)綠色地產(chǎn)運(yùn)行典范TOP10。
而債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，當(dāng)代置業(yè)實(shí)控人將采取怎樣的行動(dòng)，還有待后續(xù)觀(guān)察。
目前，當(dāng)代置業(yè)董事會(huì)主席張雷通過(guò)其家族信托，持有當(dāng)代置業(yè)65.38%的股權(quán)，長(zhǎng)城資產(chǎn)與信達(dá)資產(chǎn)的持股比例分別達(dá)到6.80%和9.58%，公眾持有18.24%。土地儲(chǔ)備方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，當(dāng)代置業(yè)總土儲(chǔ)貨值約為899.6億元。
據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，算上當(dāng)代置業(yè)，今年中資美元債市場(chǎng)上出現(xiàn)違約事件的房企，已高達(dá)9家，包括泛�？毓�、花樣年、華夏幸福、陽(yáng)光100中國(guó)、天房集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、新力控股、藍(lán)光發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)，全部未償額280.73億美元。
從中資美元債二級(jí)市場(chǎng)看，部分房企債券收益率在違約一周前就已經(jīng)有所反應(yīng)，如花樣年、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光100中國(guó)的本輪違約債、華夏幸福等。此外，大多債券在違約后4～5天內(nèi)收益率波動(dòng)收斂，基本維持在一定水平。
興業(yè)證券認(rèn)為，近期監(jiān)管層針對(duì)地產(chǎn)的表述有些邊際的變化，包括地方土拍政策的調(diào)整也一定程度確保了房企經(jīng)營(yíng)可得的利潤(rùn)空間。但對(duì)投資者而言，短期內(nèi)關(guān)注的政策重點(diǎn)仍需放在融資上，是否會(huì)有融資方面的好轉(zhuǎn)從而帶來(lái)安全邊際的修復(fù)。
