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“保利潤_降成本”隨著利潤率持續(xù)走低，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在這樣的大背景下，越來越多地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到成本管理，才是新時(shí)代維持企業(yè)生存的根本途徑之一。因此成本管理的重要性不言而喻，中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com轉(zhuǎn)載“中海地產(chǎn)”成本控制7大要點(diǎn)，與門窗（詞條“門窗”由行業(yè)大百科提供）幕墻精英們共同探討，現(xiàn)如今的甲方的成本管理趨勢，以饗讀者。
一、按照成本科目，逐一分析各項(xiàng)成本
1.前期工程：
一般水平，按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在20-50元/m2。這項(xiàng)費(fèi)用，與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無關(guān)。它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。
(1)比如，如果存在“場地土方工程”這一項(xiàng)的話，比如坡地項(xiàng)目，或未能進(jìn)行三通一平交地的項(xiàng)目，其造價(jià)水平就高。
(2)越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項(xiàng)目多，數(shù)量大，造價(jià)也相應(yīng)地高于市區(qū)項(xiàng)目。
前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。能不能有什么巧辦法來降低這一部分的造價(jià)?因后面講到地下室還會(huì)涉及到土方工程，這個(gè)問題留到后面一并解決與回答。
另一個(gè)注意點(diǎn)就是圍墻，我們曾經(jīng)有某個(gè)項(xiàng)目的臨時(shí)圍墻分判花掉三個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設(shè)計(jì)對于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個(gè)地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問題，所以方案會(huì)不斷修正，但對于大多數(shù)項(xiàng)目，至少是同一個(gè)地區(qū)公司的項(xiàng)目來講，臨時(shí)圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無謂的時(shí)間損耗，想想三個(gè)月的工期就因?yàn)榕R時(shí)圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。
其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，對于圍墻來講其主要功用還是圍護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)，當(dāng)然局部需要營銷包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐+鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長米單價(jià)高達(dá)1300元/m，部分營銷宣傳路段是6米高，想想是比較奢侈的事情。
還有一種情況，對于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。這是不可取的。
2.基礎(chǔ)工程：
對于樁基工程，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是80-120元/m2。對于非樁工程，暫時(shí)錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大;另一方面是原來的科目沒有這一項(xiàng)，所有非樁基礎(chǔ)全部并入主體工程中去，在設(shè)置工程量清單時(shí)，混在一起，剝離不開，這是不科學(xué)的。
基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平，從嚴(yán)格意義上講，與建筑物的基底面積直接相關(guān)，而與建筑物的層數(shù)(具體地體現(xiàn)在建筑面積上)關(guān)聯(lián)性較小。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為600-800元/m2。
基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平，顯得較為剛性。
(1)地基處理：
這項(xiàng)費(fèi)用，完全與場地的地質(zhì)條件有關(guān)，運(yùn)氣不好的，將付出大筆金錢，運(yùn)氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費(fèi)用。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來花費(fèi)大、耗時(shí)長;有此地區(qū)會(huì)出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比如北京、成都，換填的原因主
要是因?yàn)榭梢允褂梅菢痘A(chǔ)，但在基礎(chǔ)標(biāo)高的位置土質(zhì)不符合要求。
相對來說，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征，不是每個(gè)城市都可以效仿的。
(2)樁基礎(chǔ)：
它的造價(jià)水平與樁的種類有關(guān)。
而樁的種類在多數(shù)情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性，比如對于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計(jì)很長，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒有優(yōu)勢。
除樁型之外，樁的長度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長一些，因?yàn)橥临|(zhì)不好，有時(shí)被迫使用摩擦樁，直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長。
在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。
在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。端承樁都是按實(shí)結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場的打樁記錄匯總而來，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收，與我們自己人相比，監(jiān)理的誠信度差得太遠(yuǎn)。
樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)上有相當(dāng)?shù)?a target='_blank' style='font-size:1em; border-bottom:1px dotted blue;'>彈性，需要我們做專門的優(yōu)化處理。我們部門曾經(jīng)發(fā)出過一份通報(bào)，某個(gè)項(xiàng)目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價(jià)超過400元/m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力（詞條“承載力”由行業(yè)大百科提供）太高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心葉總意見，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。所以，對于樁基礎(chǔ)工程，大家一定要有“優(yōu)化”意識(shí)!
(3)非樁基礎(chǔ)：
如果能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)明顯地降低，比如讓筏板同時(shí)兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無地下室的話，那筏板就可惜了。對于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基，是很經(jīng)濟(jì)的。
3.地下室：地下室工程的造價(jià)，一般是2,200-3,000元/m2。目前有不少地區(qū)的地下室造價(jià)已經(jīng)達(dá)到4,000的水平了，非�？膳�!
影響地下室造價(jià)的因素很多：
(1)地下室面積：
單個(gè)地下室的面積越小，整體造價(jià)水平就越高，因?yàn)樗謹(jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑（詞條“高層建筑”由行業(yè)大百科提供），其下面的地下室如果是連成一片的話，相對來說，就很經(jīng)濟(jì);而如果每一棟的下部都有一個(gè)獨(dú)立的地下室，而每個(gè)地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要高于一個(gè)地下室。在這一點(diǎn)上，請?jiān)O(shè)計(jì)部門在評(píng)審方案時(shí)多加注意。
(2)地下室的層數(shù)：
一般來說，地下室的層數(shù)多一些，比如2-3層，其經(jīng)濟(jì)性會(huì)比1層要好，因?yàn)榈装搴?a target='_blank' style='font-size:1em; border-bottom:1px dotted blue;'>頂板這些造價(jià)高昂的構(gòu)件將會(huì)被分?jǐn)�。但是，也�?huì)出現(xiàn)另外一種情況，因?yàn)榈叵率姨�，基坑費(fèi)用加大，將會(huì)增加地下室的單方造價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也將大增。這一點(diǎn)在城市中心地帶體現(xiàn)得非常明顯，比如上海的建國東路項(xiàng)目和南京的凱旋門項(xiàng)目，而在場地開闊、無不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性肯定優(yōu)于單層地下室。
一般來說，我們還很少遇到對地下室層數(shù)的討論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，沒有可變的余地。因?yàn)椋阂�、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建;二、最小面積的地下室如果在項(xiàng)目占地面積足夠大的情況下，自然大家只會(huì)做一層，而不會(huì)設(shè)計(jì)成兩層，相反如果項(xiàng)目占地面積小，要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。
(3)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：
具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點(diǎn)極其關(guān)鍵!是地下室建造成本控制的核心!。目前的水平是鋼筋140-200kg/m2，甚至更多;砼是1.0m3/m2以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷下來的指標(biāo)就很底。
(4)頂板覆土：
這個(gè)因素，影響很大。不少項(xiàng)目，因?yàn)榈叵率艺紦?jù)了大部分的地面面積，所以要解決小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想辦法。覆土1.0-2.0m是很常見的。因?yàn)橛懈餐粒瑢⒅苯佑绊懙巾敯宀课坏牧旱母叨群桶宓暮穸�，以及配筋加大。因�(yàn)榱杭痈�，將�?dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影響造價(jià)至何種程度，我們目前沒有數(shù)字，因?yàn)檫@一部分不好單獨(dú)計(jì)算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個(gè)地下室，一個(gè)有覆土，一個(gè)沒有覆土，求其差異，進(jìn)而得出相應(yīng)的結(jié)果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。
(5)基坑支護(hù)：
涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證安全的情況下，盡量優(yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。安全性必須要由施工單位來承諾，否則將來我們會(huì)面臨被索賠的問題。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認(rèn)識(shí)的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。
(6)土方工程：
對于土方工程量較大的項(xiàng)目分期，土方管理是一門學(xué)問，也容易被大家忽視，需考慮到開挖土方的可利用性。對于開挖出來的土方，能否用于本期或該項(xiàng)目的前期回填;仍需外運(yùn)的土方，若能聯(lián)系到某些項(xiàng)目正需要大量回填，盡可能“變廢為寶”，可減少工程造價(jià)。目前各地區(qū)土方開挖+外運(yùn)的單價(jià)一般在25-50元/m3之間，而土方開挖的承建商之所以能賺取較多利潤，很多時(shí)候也是拉A地的土去填B地，兩邊收錢。
(7)地下室的豪華程度：
中海地下室，很豪華。有很多甲級(jí)寫字樓和五星級(jí)酒店，它的地下室水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有我們中海的水平高，哪怕我們的項(xiàng)目是個(gè)中檔定位的項(xiàng)目。這也是中�！疤珜�(shí)在”的一種表現(xiàn)。
從設(shè)計(jì)角度來說，功能齊全，用料經(jīng)久耐用，在使用過程中，物業(yè)管理方面就不會(huì)投訴，否則物業(yè)肯定經(jīng)常性找設(shè)計(jì)上的毛病，我們的設(shè)計(jì)人員承擔(dān)不起這些背后的議論和指責(zé)，所以，就一次設(shè)計(jì)到位。
豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次上墻面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項(xiàng)目檔次而定，不能連低檔樓盤都這么做。建設(shè)只有高檔樓盤才考慮面層處理。
(8)人防工程：
影響造價(jià)較為明顯，但因?yàn)榫唧w的表現(xiàn)形式是在結(jié)構(gòu)工程上，所以無法拆分出造價(jià)水平。加之，人防工程是被動(dòng)接受的設(shè)計(jì)，想不建都不行。
(9)防水工程：
一般來說，我們只設(shè)計(jì)外防水。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底板防水層省掉。如果地下室設(shè)計(jì)成內(nèi)外兩層防水的話，那就大可不必了。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水(卷材+涂膜或兩層卷材)，有些還會(huì)再加上一道JS防水劑（詞條“防水劑”由行業(yè)大百科提供），是否有必要這么多道?值得研究。我們強(qiáng)調(diào)：防水層不準(zhǔn)做兩道，如果你怕漏，從施工管理上找原因，而不準(zhǔn)通過額外花費(fèi)來補(bǔ)自己管理上的漏洞。
3、地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以優(yōu)化?
(1)方柱比圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)省10元，甚至15元。
(2)墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將膩?zhàn)?/a>（詞條“膩?zhàn)印庇尚袠I(yè)大百科提供）工序省略，只刷涂料，雖然涂料用量可能會(huì)增加，但膩?zhàn)庸ば蚋F。當(dāng)然，地下室地涂料，也不必用好的，一般檔次的就行。目前膩?zhàn)拥脑靸r(jià)是6-8元/m2。
(3)天花不要抹灰，直接做涂料(有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料)。天花因?yàn)橛写罅康牧�，所以抹灰面積一般是建筑面積的1.2倍以上，遇有頂板覆土?xí)r，因?yàn)榱盒枰痈�，天花面積甚至?xí)_(dá)到建筑面積的1.5倍。每平方米的抹灰造價(jià)按12元/m2計(jì)算，對于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面積是15,000m2，僅此一項(xiàng)就可以節(jié)省18萬，夠發(fā)兩個(gè)骨干員工的一年工資。
(4)少設(shè)計(jì)幾盞燈。燈火通明是浪費(fèi)。
(5)如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。比如各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較大。
(6)地下室的門窗工程，主要是防火門，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)，想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。
(7)地下室的機(jī)電工程，機(jī)電成本可以說是個(gè)無底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟(jì)，而且對于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設(shè)計(jì)上需要注意以下幾點(diǎn)：
a.做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場修改，以致造成浪費(fèi);
b.對于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相匹配(至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇?，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無法控制;
c.合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長度;
d.合理選用各管材：預(yù)埋的電線管用PVC管，從橋架接至末端設(shè)備之間的管段用鍍鋅電線管(當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外);給排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的;消火栓和噴淋給水管能用國標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。
4.地面以上建筑：
以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是1,650-1,850元/m2(不含戶內(nèi)裝飾)
從物業(yè)類型上看，小高層與高層、超高層的造價(jià)差別并不大，這一點(diǎn)，可能巔覆了大家的常識(shí)。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)都是要求不露梁不露柱，所以在結(jié)構(gòu)上基本都是“框剪”體系，而與層數(shù)無關(guān)，所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯。
但是對于別墅這類低層建筑來說，就完全沒有必要設(shè)計(jì)“剪力”或“短肢”了，太浪費(fèi)。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高50元/m2
(1)建筑工程：此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項(xiàng)目，所以，影響造價(jià)水平的因素集中在設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅層在結(jié)構(gòu)形式上，選擇余地不大，因?yàn)槌杀究刂频闹攸c(diǎn)集中在鋼筋和砼的用量上。這是設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化的重點(diǎn)!
影響鋼筋和砼用量指標(biāo)的，還有一個(gè)隱性的因素，即所謂“贈(zèng)送面積”。我們強(qiáng)調(diào)，建安成本所使用的建筑面積，是按照全國統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的，而不是以各地區(qū)各城市房管部門房屋測繪所掌握的面積計(jì)算口徑來計(jì)算。在這種情況下，如果還有“贈(zèng)送面積”的，應(yīng)該說明贈(zèng)送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成本本身的合理性。
目前的水平，鋼筋45-60kg/m2，砼0.35-0.45m3/m2。目前鋼筋的施工單價(jià)約為5.50-6.00元/kg，每節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約30元/m2。C30砼的價(jià)格約為350元/m3，每節(jié)約0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元/m2。屋頂造型影響單方造價(jià)水平顯明，越是層數(shù)少的建筑物，分?jǐn)偟某杀驹礁摺?/P>
(2)防水工程：此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為20-30元/m2(僅廚衛(wèi)與屋面)，但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價(jià)增加至少40元/m2。但是，外墻是不是一定要做防水?可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。墻體滲漏的情況，少見。
(3)入戶門工程：如果是木質(zhì)入戶門，其造價(jià)與木材的種類有關(guān)，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價(jià)昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對便宜。這一項(xiàng)費(fèi)用，剛性明顯，因?yàn)閿?shù)量固定，每戶一樘，目前來講一般均價(jià)在2000-3000元/樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門的一套鎖都需要1500元/樘，整樘門可能在5000元/樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅的3萬/樘。
(4)外立面門窗工程：這一項(xiàng)剛性和彈性都很明顯。目前，外立面的門窗與建筑面積(僅限所在樓層)之比，我們稱之為“窗積比”，約為0.25-0.3(北方一般在0.25左右)。
這個(gè)指標(biāo)很重要，如果能控制在0.25,是比較恰當(dāng)?shù)�。門窗造價(jià)的剛性就體現(xiàn)在這個(gè)比例上，如果這個(gè)比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無法再修改圖紙了。影響門窗造價(jià)的主要是門窗的功能。比如隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類(凈白玻?或是專門顏色?)。如果門窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價(jià)10-15元。
目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價(jià)是350元/m2;斷橋隔熱大約是500元/m2左右，塑鋼門窗(雙玻)大約在350-400元/m2左右。
(5)鋁門窗的替代品，僅塑鋼（詞條“塑鋼”由行業(yè)大百科提供）一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門窗。所以，在鋁門窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂，LOW-E玻璃，對于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內(nèi)開內(nèi)倒形式的門窗，這樣的窗的造價(jià)是普通的3倍(以350元/m2為基數(shù))!若以0.3的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價(jià)將增加210元/m2(以地上建筑面積計(jì))，若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更高!目前各地區(qū)公司在門窗檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧項(xiàng)目定位、檔次、售價(jià)等因素的攀比心理，要不得。
(6)保溫（詞條“保溫”由行業(yè)大百科提供）工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前以50mm-110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來講，每平方米建筑面積的造價(jià)在80-100元/m2。總體上說，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費(fèi)用。
(7)外立面裝飾：這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是1-1.3;但少部分項(xiàng)目也有1.6-1.8的，這個(gè)比例偏高，對于聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅來講，墻積比目前大部分在1.8-2.1之間，甚至更高。
如果在設(shè)計(jì)上，能夠注意立面的層次不要過多，將會(huì)大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，我們現(xiàn)在的集中采購的普通檔次的面磚，是22元/m2，面磚施工的單價(jià)為45元/m2，那么外立面的造價(jià)是67元/m2，按墻積比1.2折算成建筑面積，其單方造價(jià)是80.40元/m2。如果墻積比提高到1.4，則增加建筑面積的造價(jià)是13元，與門的造價(jià)，或防水工程(不包括外墻防水)、或欄桿的造價(jià)、或安防系統(tǒng)的造價(jià)相當(dāng)。如果要用較好的外墻磚（詞條“外墻磚”由行業(yè)大百科提供），比如臺(tái)資廠或日資廠，材料價(jià)格估計(jì)是50元/m2，相當(dāng)于增加建筑面積造價(jià)33.6元/m2。如果用涂料，目前來說，30元/m2的造價(jià)可以做到較好的合資產(chǎn)品。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材種類。
《限額審批意見》一文中明確提出了對于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價(jià)格范圍比較大，沒有對其材料單價(jià)提出限額標(biāo)準(zhǔn)，且涉及到外立面的效果問題，但設(shè)計(jì)選型的時(shí)候應(yīng)注意，能用國產(chǎn)就不用進(jìn)口，一般來講小業(yè)主是不會(huì)有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來進(jìn)口還是國產(chǎn)的，另外對于聯(lián)排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個(gè)月，最終還沒有確定是干掛還是濕貼。目前來看，高檔的聯(lián)排別墅整項(xiàng)造價(jià)以地上建筑面積計(jì)約350元/m2以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價(jià)在110元/m2左右，高檔的在160元/m2左右。目前此項(xiàng)造價(jià)的“最高記錄”是520元/m2，當(dāng)然只是報(bào)成本預(yù)測時(shí)候的數(shù)據(jù)，最終不可能按這個(gè)指標(biāo)去批復(fù)。希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價(jià)上，要保持克制!一定要認(rèn)清自己項(xiàng)目的檔次和售價(jià)。
(8)欄桿工程：目前來說，影響造價(jià)水平不大。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開間，就需要多長的欄桿;二是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，我們比較謹(jǐn)慎，一般是鐵質(zhì)加玻璃。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價(jià)影響就不大。常規(guī)來講欄桿每延米造價(jià)約在300-450元/米范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為30-40元/m2。
(9)大堂裝飾：影響不大，因?yàn)橐粭澖ㄖ挥幸粋�(gè)大堂。裝飾檔次，豪華裝飾一個(gè)需要50萬元，普通裝飾，一個(gè)只需要不到5萬元。目前《限額審批意見》中提到的檔次標(biāo)準(zhǔn)是3500、2500、1500元/m2，此項(xiàng)的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在10-20元/m2，最高不超過25元/m2。
(10)公共部位裝飾：主要是電梯廳。目前我們的裝飾標(biāo)準(zhǔn)一般是地面和墻面使用拋光磚（詞條“拋光磚”由行業(yè)大百科提供），或者加配一些石材裝飾線條。電梯門套（詞條“門套”由行業(yè)大百科提供）普通用石材。造價(jià)水平是50-60元/m2建筑面積。以公共部位的面積來計(jì)，造價(jià)水平約為980元/m2，數(shù)字較高的原因是墻體面積大，用料多，再就是公共部分較多，一般來講電梯廳面積在10m2左右比較常見，但多的也會(huì)達(dá)到20-30m2，這需要我們在設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少公共部分空間。對于中低檔項(xiàng)目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟(jì)。另外就是取消石材點(diǎn)綴，比如踢腳線、波打線等。而對于走火樓梯間，如果是配電梯的住宅，一定要簡單裝修，不得全地鋪磚，不得使用木質(zhì)扶手。
(11)機(jī)電系統(tǒng)工程：對于毛坯住宅來說，造價(jià)顯得剛性。合計(jì)約為200元/m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖（詞條“采暖”由行業(yè)大百科提供）、中水等系統(tǒng)。
在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的余地不大，隨便生活質(zhì)量的改善，電位數(shù)量總是越來越多，這個(gè)源流我們也得適應(yīng)。
但是對于給排水系統(tǒng)，則大有文章可做，一是管材的材質(zhì)，比如排水系統(tǒng)要選用UPVC，而不是金屬管材;上水管道要選用普通材質(zhì)而不是昂貴的新產(chǎn)品;二是系統(tǒng)的功能要講究，比如同層排水造價(jià)昂貴，不要選用。
(12)直飲水工程：意義不大。多數(shù)情況下是開發(fā)商掏錢，運(yùn)營商想賺錢也沒賺到。但是，因?yàn)闃潜P需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造價(jià)水平每戶是1000-1500元不等，推銷到總建筑面積里去，相當(dāng)于10元/m2。
(13)安防工程：造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥�。主要表現(xiàn)在功能上，有不少噱頭一類的功能，盡量不要用。另外一點(diǎn)就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。這項(xiàng)費(fèi)用，各地區(qū)有明顯的攀比之風(fēng)，比如顯示器上可以發(fā)布物業(yè)管理處的天氣預(yù)報(bào)，或物業(yè)管理處的各類通知等等，有必要嗎?還有家用的可視對講就這么重要嗎?現(xiàn)代家庭生活是越來越簡單了，一年之中你家有幾批客人拜訪過?我們沒有必要為那么“擺設(shè)”去花那么多的錢。
(14)電梯工程：其造價(jià)高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到;另外一點(diǎn)是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板?還有一點(diǎn)要注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。
新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價(jià)格高，維修運(yùn)營費(fèi)用高的特點(diǎn)。電梯的附加功能，你不說，用戶是永遠(yuǎn)不知道的。用戶所需要的就是平安地送他到所在樓層，其他功能對于用戶，全是多余的。
電梯產(chǎn)品的系統(tǒng)有高低檔之分，但是其系統(tǒng)的“標(biāo)識(shí)”都不是顯示在表面的，你不說，別人永遠(yuǎn)不知道。電梯工程的單方造價(jià)的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對于一個(gè)10層左右的小高層來說，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。
目前對于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價(jià)50元/m2是正常的，但是也有個(gè)別項(xiàng)目，十幾層高，電梯攤銷超過200元/m2。
(15)建筑物的泛光照明工程：一般來說，安裝在屋頂上的燈光，每棟5萬元的造價(jià)是適當(dāng)?shù)摹５�，我們也要注意，不是每個(gè)項(xiàng)目都需要泛光的。一個(gè)普通的項(xiàng)目，設(shè)置了泛光照明，有什么意義?!除了讓物業(yè)多掏一些電費(fèi)以外，能起到什么作用?
5.配套設(shè)施：
因?yàn)槲飿I(yè)的類型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校1600元/m2全包，會(huì)所3500-4000元/m2全包(含建造與裝修)。
6.配套工程：
這一項(xiàng)費(fèi)用，顯得較為剛性。具備一些彈性的項(xiàng)目是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，因?yàn)樵O(shè)計(jì)和施工都是壟斷的，所以其設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性需要甲方專人把握，甚至需要公關(guān)。以KVA為指標(biāo)，每一單位的成本是2000元/KVA左右。但是，其造價(jià)水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點(diǎn)：
(1)高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進(jìn)口的，能用國產(chǎn)的就不用合資的，因?yàn)檫@些本來就是電力部門管理的，他們在設(shè)計(jì)的時(shí)候不會(huì)考慮到經(jīng)濟(jì)因素，若能通過公關(guān)然后修改設(shè)計(jì)是最好的;
(2)對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜(包括插接母線)，能用阻燃的就不要用耐火的，這個(gè)存在很大的造價(jià)差異;
(3)對于地庫面積很大的地庫，如果單獨(dú)設(shè)置一個(gè)發(fā)電機(jī)房，那么每一路應(yīng)急電源需要從發(fā)電機(jī)房引出，這樣會(huì)增加很多造價(jià)，不如將發(fā)電機(jī)房分成多個(gè)發(fā)電機(jī)低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價(jià)是要減少很多的，對于具體怎么分當(dāng)然需要在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行論證。
另一項(xiàng)是室外管網(wǎng)工程，尤其是對于聯(lián)排別墅周圍的室外管網(wǎng)工程現(xiàn)場管理大家一直認(rèn)為是很頭痛的事情，工期緊，現(xiàn)場的承建商多，工作面也處于交叉狀態(tài)，工序上也會(huì)前后搭接，容易引起相互的爭執(zhí)，從而直接影響項(xiàng)目進(jìn)度。
主要還是關(guān)于合同范圍的，這需要我們在分判的時(shí)候劃分好合同范圍，對于室外工程的土石方開挖與回填分判給一家單位去做，不能消防挖了弱電挖，弱電挖完煤氣挖，外電挖，機(jī)電挖，亂成一團(tuán)。
7.室外工程：造價(jià)具有相當(dāng)?shù)膹椥浴１憩F(xiàn)在兩方面，一是景觀工程，二是小區(qū)圍墻工程。
(1)景觀工程，是現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)的一張王牌!十年前的任何樓盤，都是種幾顆樹就算了。而現(xiàn)在，是造景。而普遍地看來，開發(fā)商都愿意花大量的錢去造景。所以說，景觀工程是個(gè)無底洞，理論上說，有多少錢，都可以花出去;這不象毛坯的建筑單體，再怎么做，也就是鋼筋砼而已，墻不可能砌兩層，門窗也不可能再加一層，外立面的材料最貴的就是石材，但對于住宅來說，不可設(shè)計(jì)成從頂?shù)降锥际鞘�。景觀工程的特點(diǎn)就在于“空間的無限性”和“植物的稀缺性”，這兩個(gè)性質(zhì)，可以讓錢貶值!
目前室外工程的造價(jià)水平，我們一般控制在每平方米建筑面積100-120元/m2，以空地面積來計(jì)，整個(gè)室外工程的造價(jià)水平是400-500元/m2，相當(dāng)于每一平方米的地面上，放4張或5張100塊的鈔票。個(gè)別項(xiàng)目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價(jià)略高，可能在550-750元/m2。
如何控制景觀工程的造價(jià)：
a.軟的多，硬的少：軟景與硬景的比例，要盡量偏于軟景。硬景太多，除了造價(jià)昂貴之外，給人的印象也脫離不了“石屎森林”。
b.普通的多，名貴的少：對于植物，品種和規(guī)格的價(jià)格差異非常大。一顆海棗要幾萬甚至10萬，而一顆本地的榕樹或樟樹，估計(jì)就是3-5000元。相差十倍。再者說，普通的消費(fèi)者，能夠認(rèn)識(shí)幾十種樹木?他可能更多地注意樹干是不是夠粗，樹冠是不是夠大，能不能營造陰涼，甚至能夠生存多久?十萬塊的樹死了，那么十萬塊就打了水漂，而3000塊的樹死了，花費(fèi)不多就可以更換。名貴的樹木，就象是古董，但是古董鑒賞家在人群中的比例可能是十萬或是百萬分之一。
c.控制水景：水景造價(jià)昂貴，運(yùn)營費(fèi)用高，即耗電又耗水，(很多水景工程漏水!)后期不能經(jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。
(2)小區(qū)圍墻工程：要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。此外就是注意門樓。門樓也可以說是無底洞，一個(gè)門樓花100多萬，并不罕見。
從以上七點(diǎn)內(nèi)容，中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com的讀者可能發(fā)現(xiàn)了，未來的成本管理核心實(shí)際是在精細(xì)化“設(shè)計(jì)”。設(shè)計(jì)是各專業(yè)最終實(shí)現(xiàn)的源頭，只有從設(shè)計(jì)階段能夠更好、合理的控制成本形成，后端的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)才能夠有效執(zhí)行，才能真正從價(jià)值層面滿足公司利潤實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
