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房地產(chǎn)現(xiàn)在什么情況？在過(guò)去的三年里，無(wú)論是門窗幕墻設(shè)計(jì)、施工企業(yè)，還是廣大的鋁型材、建筑玻璃、五金配件、密封膠，以及隔熱條和密封膠條材料供應(yīng)商，大家都逐漸意識(shí)到一個(gè)事實(shí)——那就是，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的神話已經(jīng)破滅了。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出三種趨勢(shì)：1、資產(chǎn)從短缺轉(zhuǎn)為過(guò)剩；2、資產(chǎn)價(jià)格不再普漲，而是越來(lái)越分化；3、資產(chǎn)價(jià)格上漲的首要因素，從土地增值，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)管理。
總之一句話：我們正在告別普漲的“大開發(fā)”舊時(shí)期，快速進(jìn)入全新的資產(chǎn)“大分化”新時(shí)代。
疫情持續(xù)、全球經(jīng)濟(jì)承壓下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)面臨諸多困難的背景下，房地產(chǎn)政策走向成為各焦點(diǎn)。近日，房地產(chǎn)救市啊，已經(jīng)到了震驚的地步……什么降低首付、0首付、放開限購(gòu)限售算什么，棚改房票、小麥大蒜也可以換房、買房社區(qū)下“指標(biāo)”有任務(wù)……沒(méi)有你想不到的。
接下來(lái)，中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com轉(zhuǎn)載“杠桿游戲”的一篇文章，想為各地、房企們的奇葩救市辦法“頒發(fā)一個(gè)獎(jiǎng)”，算是鼓勵(lì)吧，也號(hào)召更多地方加強(qiáng)學(xué)習(xí)，為房地產(chǎn)的明天添磚加瓦。說(shuō)笑了，背后的邏輯其實(shí)是很嚴(yán)肅的，房地產(chǎn)嚴(yán)重不行影響房企生存、地方的財(cái)政債務(wù)維系，并對(duì)無(wú)數(shù)行業(yè)造成連鎖反應(yīng)……所以不想辦法不行，啥招都可以出，只要能多賣幾套房。房地產(chǎn)到底駛向何方？我們不知道，只是想為今天、今年的奇葩做一個(gè)記錄。
1、救市地方創(chuàng)新獎(jiǎng)：樓市“限跌令”，跌幅不能超15%等。放開限購(gòu)限貸限售、降低首付、利率優(yōu)惠這些從至下都肯定和鼓勵(lì)的因城施策做法。
第一個(gè)獎(jiǎng)?lì)C發(fā)給搞“限跌令”的城市，其實(shí)這樣搞的最近幾年一直有。因?yàn)槌松贁?shù)較大城市，最近幾年多數(shù)城市的地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有了火熱，部分早已扛不住，所以為了穩(wěn)定局面，不允許開發(fā)商輕易降價(jià)。
但是這個(gè)做法，放到今天的市場(chǎng)環(huán)境下，我認(rèn)為有城市身先士卒，帶頭這樣干，還是對(duì)其他城市會(huì)有參照。就在前兩天，我們看到新聞，福建省福州市的平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)交通與建設(shè)局、行政審批局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局、行政服務(wù)中心聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范實(shí)驗(yàn)區(qū)商品房銷售市場(chǎng)秩序的通知》。
《通知》里就說(shuō)：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時(shí)，實(shí)際銷售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%，對(duì)超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽、備案。也就是說(shuō)，新房?jī)r(jià)格跌幅不能超15%。
對(duì)了，以前有段時(shí)間這里炒房似乎挺厲害的，今天形勢(shì)這個(gè)樣子，你說(shuō)咋辦？領(lǐng)導(dǎo)著急啊！這個(gè)辦法這些年好多城市搞過(guò)，有用嗎？讓我們拭目以待。
2、又毒又狠壞蛋救市獎(jiǎng)：“惡意不買房要被約談”。近期有媒體報(bào)道說(shuō)有地方“惡意不買房，就會(huì)被約談”。
具體地方就不介紹了，好像真的假的也是羅生門、承認(rèn)不承認(rèn)也是個(gè)問(wèn)題，咱優(yōu)秀公民不能造謠。
圖片來(lái)源|澎湃(特此感謝)
無(wú)論如何，活久見(jiàn)、刷新三觀。如果真這樣做，感覺(jué)得壞透了、真的太狠！
3、房企勤勉獎(jiǎng)：自導(dǎo)自演花錢雇房托。最近新聞?wù)f，西安、深圳都出現(xiàn)了這個(gè)情況，部分開發(fā)商為了營(yíng)造樓盤熱銷的氛圍，花錢雇房托。
這個(gè)事情應(yīng)該說(shuō)不過(guò)分，客觀分析各地早有，而且這是商業(yè)銷售套路，各行各業(yè)都如此。但無(wú)論如何，這樣做的房企、堅(jiān)持請(qǐng)房托的房企，都是勤勉的。特別今天這個(gè)背景下，還有錢雇房托，這是豪門�。�
對(duì)了，要說(shuō)一句，深圳居然也要這樣？我的個(gè)天。
這形勢(shì)咋了？也有說(shuō)深圳一些盤開始賣很好了，到底真的假的？或者需要雇傭房托的盤，確實(shí)有困難，個(gè)別情況？水軍多一點(diǎn)，營(yíng)造一下氣氛，其實(shí)也可以嘛……
4、加重基層負(fù)擔(dān)獎(jiǎng)：歸口到“社區(qū)考核”。
6月中旬，青島薛家島街道辦事處發(fā)布了《關(guān)于做好促進(jìn)居民購(gòu)買新建商品房的通知》，具體內(nèi)容這樣的：
為貫徹落實(shí)上級(jí)部署，各社區(qū)、各股份經(jīng)濟(jì)合作社積極宣傳發(fā)動(dòng)符合條件的轄區(qū)居民購(gòu)買新建商品房，并做好購(gòu)房意愿摸排情況，組織開展新建商品房團(tuán)購(gòu)工作。此外還提到：“6月底，每個(gè)合作社完成網(wǎng)簽不少于2個(gè)”、“該項(xiàng)工作納入2022年度工作考核”。
這聽上去像搞笑，記者采訪青島市當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T處獲得回復(fù)：確有其事，沒(méi)有完成目標(biāo)，會(huì)被扣分，社區(qū)書記可能會(huì)被扣錢。
圖片來(lái)源|新浪(特此感謝)
奇葩吧，就問(wèn)你服不服？這真的加重了基層負(fù)擔(dān)呢，這和中央三令五申好像也是對(duì)著干。不過(guò)你想一下，買房子這個(gè)事情關(guān)系公務(wù)人員、社區(qū)員工的工資、獎(jiǎng)金，沒(méi)錢哪來(lái)錢養(yǎng)他們。如果這樣看，調(diào)控房?jī)r(jià)他們有責(zé)任，負(fù)責(zé)讓大家買房，好像他們也有責(zé)任。
看完以述分析，是不是覺(jué)得夠荒誕的，到底哪里錯(cuò)了？對(duì)了，聽說(shuō)青島地產(chǎn)很慘，那么因此有理由這樣搞？如果照這個(gè)邏輯，是不是地產(chǎn)銷售不好的地方，都可以這樣搞，權(quán)力的邊界到底在哪里？
假設(shè)這樣發(fā)展下去，最后“惡意不買房，就會(huì)被約談”也就不奇怪了。最后不買房、不支持房地產(chǎn)的責(zé)任都是居民的，你們憑什么不買房？
5、地方聯(lián)合發(fā)揚(yáng)光大獎(jiǎng)：數(shù)十個(gè)城市搞“房票”安置政策。在降低首付、放開限購(gòu)限售的同時(shí)，“房票”安置政策重出江湖，多地出臺(tái)相關(guān)政策以期拉動(dòng)市場(chǎng)需求并加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇。
據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有至少20城探索實(shí)施“房票”政策。所謂“房票”制度，即在棚戶區(qū)改造中，政府向被征收房屋的所有權(quán)人發(fā)放房票，房票面值為安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后的總金額，持票人可在有效期內(nèi)購(gòu)買政府指定的開發(fā)商的樓盤。
通常，棚戶區(qū)改造的常用安置手段為：貨幣化安置和實(shí)物安置。
圖表來(lái)源|城市財(cái)經(jīng)(特此感謝)
當(dāng)然這也不是這一次發(fā)明，以前也有，只是現(xiàn)在發(fā)揚(yáng)光大了，而且省會(huì)都參與進(jìn)來(lái)，比如大熱的鄭州，日前宣布：
房票安置是征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房(含住宅與非住宅)的一種房屋安置方式。
按照政策，被征收人選擇房票安置的，安置補(bǔ)償權(quán)益按照房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定計(jì)算后，由征收人給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，作為房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)，列入房票票面金額，同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)。
同時(shí)，被征收人使用房票所購(gòu)買的商品住房，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。
圖表來(lái)源|澎湃(特此感謝)
比如上圖，這樣的地方真是多…… “房票”真的能有效去庫(kù)存嗎？毫無(wú)疑問(wèn)，只要搞、搞得多，多少是可以的。無(wú)論如何，只要有一點(diǎn)用，未來(lái)一定還有城市跟進(jìn)——真是聯(lián)合發(fā)揚(yáng)光大，可喜可賀。
6、房企賣房奇招獎(jiǎng)：小麥、大蒜換房，河南“地產(chǎn)一哥”厲害。來(lái)自“建業(yè)地產(chǎn)”的重組計(jì)劃——這是一家努力、有信用的房企。
“地產(chǎn)一哥”最近賣房花樣真多，到底是營(yíng)銷，還是創(chuàng)新奇招？
6月20日，兩張“2元/斤、小麥換房”和“5元/斤，大蒜換房”的銷售海報(bào)在網(wǎng)上流傳，這兩張海報(bào)來(lái)自建業(yè)地產(chǎn)旗下的兩家縣級(jí)售樓中心，分別是河南商丘市民權(quán)縣的“建業(yè)河畔房”和河南開封市杞縣的“杞縣·建業(yè)城”。
不管這個(gè)奇招是否有效，各大媒體也免費(fèi)幫“建業(yè)”宣傳了。這個(gè)文案、營(yíng)銷的負(fù)責(zé)人、團(tuán)購(gòu)，胡老板應(yīng)該重用，好好獎(jiǎng)勵(lì)。留住、重用人才的企業(yè)，一定可以東山再起。
而且小麥、大蒜都是很有河南特色的農(nóng)產(chǎn)品，很對(duì)口河南的房子。有網(wǎng)友說(shuō)：“冬天希望蘿卜白菜也能換房——感覺(jué)這個(gè)挺適合東北。然后南方稻谷也可以考慮，馬上8、9月就要收稻谷了，還有的早稻已經(jīng)(將)開收，抓緊喊老鄉(xiāng)拿農(nóng)產(chǎn)品、糧食、蔬菜換房子吧，迫不及待。
對(duì)此，有從事地產(chǎn)研究的專家也表示：“這一做法的本質(zhì)還是挖掘農(nóng)民的購(gòu)房潛力，增大購(gòu)房者的購(gòu)買能力”。其實(shí)也是希望增加農(nóng)戶的收入和購(gòu)買的資金，客觀上是對(duì)購(gòu)房首付方面的一種支持。
這些分析，真的很認(rèn)真、嚴(yán)肅，很當(dāng)真嗎？希望更多開發(fā)商創(chuàng)新、出奇招積極自救。救市不能只靠政府嘛，等靠要要不得，人要自強(qiáng)自立，開發(fā)商努力吧！對(duì)了，開發(fā)商如果啥辦法都想過(guò)了，最后還是倒掉，不能怨誰(shuí)，首先怨自己。
7、放開限購(gòu)套數(shù)創(chuàng)新獎(jiǎng)：武漢一個(gè)家庭到底可以買4套還是5套？據(jù)說(shuō)，自2022年6月20日開始，武漢樓市進(jìn)一步松綁。
這個(gè)松綁比一般的放寬限購(gòu)厲害多了……媒體以購(gòu)房者身份致電武漢市房地產(chǎn)交易管理中心，該中心工作人員解釋，目前最新的政策是武漢戶籍居民在已有2套房基礎(chǔ)上，可以無(wú)條件再買1套房。
武漢市房地產(chǎn)交易管理中心該工作人員提醒，如果已通過(guò)父母投靠或二孩三孩政策買了第3套房，可無(wú)條件再買第4套。但如果已有2套房基礎(chǔ)上直接新買1套，則不可疊加使用父母投靠、二孩或三孩政策購(gòu)房。
圖片來(lái)源|藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)(特此感謝)
這意味著，主城區(qū)購(gòu)房套數(shù)上限為4套。還有朋友計(jì)算出是不是5套也可以？我們就不挨著算了，或許瞎說(shuō)的，總之一句話，這數(shù)學(xué)要學(xué)好！
寫在最后：中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com了解到近半年來(lái)，陸續(xù)有出險(xiǎn)房企獲救的消息傳出：建業(yè)染紅，佳兆業(yè)引入戰(zhàn)投，花樣年推進(jìn)債務(wù)重整等，都讓許多在債務(wù)中煎熬的房企，看到了信心。但也許，并非所有的房企都能迎來(lái)這個(gè)春天，但我們可以看看，現(xiàn)在那些獲救的暴雷房企，它們究竟做對(duì)了什么？
“獲救者”特征如下：
A、深耕區(qū)域，平時(shí)愿意為地方建設(shè)做貢獻(xiàn)的地產(chǎn)企業(yè)；
B、有特色的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且肯出讓合作；
C、債務(wù)和背景結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)較小。
當(dāng)然，中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com認(rèn)為：獲救房企除了本身的硬核努力外，他們的態(tài)度和積極性也非常關(guān)鍵�？梢钥吹剑�現(xiàn)在暫時(shí)“轉(zhuǎn)危為安”的這批房企，都在暴雷之初，為自己的公司債務(wù)努力奔走，沒(méi)有躺平……
關(guān)于房地產(chǎn)救市，各地還有很多“創(chuàng)新”，囿于時(shí)間，就不挨個(gè)整理了。我們堅(jiān)信，在各部門、體系、地方、企業(yè)的積極努力之下，房地產(chǎn)掀起新高潮，值得期待。當(dāng)然最重要的，首先希望購(gòu)房者本人要搞明白自己的“需求”；其次不要碰不靠譜公司的房子；最后，還是哪句老話：未來(lái)的房子不爛尾，比什么都幸運(yùn)。
另外，我們?cè)倭囊幌隆伴T窗幕墻”產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)，應(yīng)該指向哪里：
前期，百?gòu)?qiáng)房企1-5月的拿地?cái)?shù)據(jù)出爐，并不意外，國(guó)央企再次成為主角，這半年，許多房企大佬在公開講話中，都會(huì)提及一個(gè)話題，民營(yíng)房企未來(lái)該如何發(fā)展？不約而同，他們都提到一個(gè)思路：作“一名乙方”，開拓代建業(yè)務(wù)！這兩年，確實(shí)越來(lái)越多房企入局代建，發(fā)展較早的綠城管理和中原建業(yè)，也已經(jīng)上市且財(cái)報(bào)靚眼；還有，朗詩(shī)、旭輝、世茂、碧桂園等房企也紛紛加入這一賽道，且發(fā)展迅速。
其實(shí)，在試錯(cuò)成本較高的今天，許多房企愿意試水代建，是有原因的：
一、相比開發(fā)規(guī)模見(jiàn)頂，代建還有很大的增長(zhǎng)空間；
二、地產(chǎn)下行期，代建的利潤(rùn)遠(yuǎn)比開發(fā)業(yè)務(wù)要高；
三、介于輕重資產(chǎn)之間，做代建的同時(shí)也參與小股操盤；
四、聚焦做代建業(yè)務(wù)，外拓領(lǐng)域較少；
五、代建業(yè)務(wù)成熟后，布局全產(chǎn)業(yè)鏈的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
在國(guó)央企掌握開發(fā)話語(yǔ)權(quán)的時(shí)代，無(wú)論是民營(yíng)房企，還是每一家優(yōu)秀的門窗幕墻企業(yè)，眾多的鋁型材、建筑玻璃、五金配件、密封膠，以及隔熱條和密封膠條品牌供應(yīng)商，都在努力探索和嘗試改變與適應(yīng)。
房地產(chǎn)、建筑業(yè)，以及門窗幕墻行業(yè)的明天會(huì)如何？讓我們拭目以待吧……
