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近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)風(fēng)云聚變，頗似一部史詩(shī)大片……當(dāng)然這也正常，2017-2021的五年間，我們完成了過(guò)去30年總量的一半多，再不剎車，能行嗎？
進(jìn)入2023年——微光變曙光，春暖花開(kāi)了嗎？特別是以保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)鐵建等等國(guó)企、央企背景的巨頭房企，憑借自身的資金、布局和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，成為拿地的主力軍。
同時(shí)，在最新的拿地榜單中，除了國(guó)央企和頭部民企地位依舊外，一批地鐵公司也強(qiáng)勢(shì)從“地下”沖入“地面”。據(jù)中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com統(tǒng)計(jì)，去年共有13個(gè)城市的地鐵公司出手拿地，包括深圳、廣州、廈門等大多都是“站城一體化”開(kāi)發(fā)的TOD項(xiàng)目。
眾多的國(guó)企央企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，成為了新的“優(yōu)質(zhì)甲方”，門窗幕墻行業(yè)企業(yè)如何調(diào)整發(fā)展腳步，適應(yīng)并融入新市場(chǎng)模式中呢？與國(guó)企央企合作的招標(biāo)模式是怎樣的呢？中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com深度理解“6大招標(biāo)”模式，與門窗幕墻行業(yè)精英們共同分享。
一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目從起因，到確定誰(shuí)來(lái)牽頭，再到立項(xiàng)報(bào)告完成，當(dāng)完成了立項(xiàng)報(bào)告意味著項(xiàng)目的第一個(gè)階段已經(jīng)完成，再到第二個(gè)階段，那就是完成招標(biāo)文件（詞條“招標(biāo)文件”由行業(yè)大百科提供）的輸出，在招標(biāo)文件定稿之前，選擇哪種采購(gòu)方式至關(guān)重要，因?yàn)楹竺娴牧鞒虝?huì)因?yàn)椴少?gòu)方式的不同，而完全不一樣。
01、公開(kāi)招標(biāo)
公開(kāi)招標(biāo)，也叫無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)， 公開(kāi)招標(biāo)必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)公告;適用所有供應(yīng)商，房企采購(gòu)人事先不知道供應(yīng)商的數(shù)量;競(jìng)爭(zhēng)范圍較廣，競(jìng)爭(zhēng)性體現(xiàn)得也比較充分，擇優(yōu)率更高;公開(kāi)招標(biāo)的所有流程嚴(yán)格按預(yù)先指定的程序和標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)進(jìn)行;相對(duì)地耗時(shí)較長(zhǎng)。
在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，外立面裝飾工程工程歷來(lái)受到高度重視，因?yàn)樗窃O(shè)計(jì)和成本協(xié)同管理的重點(diǎn)。建筑外立面包含外墻涂飾、門窗系統(tǒng)、幕墻系統(tǒng)、屋面花架、格柵等等。此外商業(yè)建筑立面更為復(fù)雜，其材料選擇大多以玻璃幕墻、鋁板和石材為主，外立面面積占比更大。
案例說(shuō)明：
公開(kāi)招標(biāo)的方式適應(yīng)：工程門窗、幕墻系統(tǒng)、玻璃、型材（詞條“型材”由行業(yè)大百科提供）、建筑膠（詞條“建筑膠”由行業(yè)大百科提供）、五金配件、隔熱（詞條“隔熱”由行業(yè)大百科提供）條及密封膠條（詞條“密封膠條”由行業(yè)大百科提供）、顧問(wèn)咨詢等多個(gè)門窗幕墻細(xì)分行業(yè)，實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)與相對(duì)公平；在眾多的投標(biāo)者中“優(yōu)中選優(yōu)”，但相對(duì)的耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、招標(biāo)文件工作量大是它的劣勢(shì)。早在疫情之前，諸多大型房企均上線了招采平臺(tái)。
02、邀請(qǐng)招標(biāo)
邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)，對(duì)投標(biāo)人數(shù)有一定要求，針對(duì)部分潛在供應(yīng)商發(fā)出邀請(qǐng)，受到邀請(qǐng)函的供應(yīng)單位才是滿足要求的投標(biāo)人，從中選定中標(biāo)者。招標(biāo)人(房企)以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)至少三家以上的，符合資格的法人或其他組織(供應(yīng)商)參與投標(biāo)的招標(biāo)方式。
外立面工程具有三大特點(diǎn)：工程量最大，系統(tǒng)復(fù)雜；建筑外立面材料豐富，成本波動(dòng)性大，成本敏感性較高；而且它直接影響建筑物的品質(zhì)，也最容易受到外界破壞。因此，外立面裝飾工程的三大特點(diǎn)決定了，它的招標(biāo)是房企的“重頭戲”。
案例說(shuō)明：
邀請(qǐng)招標(biāo)的方式對(duì)招標(biāo)方來(lái)說(shuō)，通常會(huì)選擇較為熟悉或有項(xiàng)目往來(lái)的供應(yīng)商，在工程門窗、幕墻、型材、五金（詞條“五金”由行業(yè)大百科提供）配件、金屬板等主材“面子”行業(yè)更加有力，可實(shí)現(xiàn)快速選擇與相對(duì)了解；對(duì)建筑膠、隔熱條和密封膠條，以及涂料、錨栓等細(xì)分“隱形”材料不利。由于競(jìng)爭(zhēng)小，無(wú)需招標(biāo)公告和回復(fù)的時(shí)間成本，可以節(jié)約資料搜集及規(guī)范設(shè)計(jì)等時(shí)間和費(fèi)用，工作量可以大幅度減少。
03、競(jìng)爭(zhēng)性談判
競(jìng)爭(zhēng)性談判，是在無(wú)法通過(guò)正常招標(biāo)方式而進(jìn)行采購(gòu)的一種特定方式，是一種特定狀態(tài)下的候選行為，采購(gòu)人或采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)組建競(jìng)爭(zhēng)性磋商小組，與符合條件的供應(yīng)商進(jìn)行磋商，供應(yīng)商按照磋商文件的要求提交相應(yīng)文件和報(bào)價(jià)，采購(gòu)人從磋商小組評(píng)審后提出的候選供應(yīng)商名單中確定成交供應(yīng)商的采購(gòu)方式。
案例說(shuō)明：
競(jìng)爭(zhēng)性談判的方式對(duì)同質(zhì)化嚴(yán)重的細(xì)分行業(yè)，如：五金配件、密封膠、隔熱條和密封膠條等較為不利，在顧問(wèn)咨詢、門窗系統(tǒng)、幕墻系統(tǒng)方面是針對(duì)報(bào)價(jià)企業(yè)較少的情況下，工程項(xiàng)目要求較高，通常會(huì)選擇。項(xiàng)目中技術(shù)特別復(fù)雜的材料設(shè)備，不能確定詳細(xì)規(guī)格或者具體要求；采用詢價(jià)所需時(shí)間不能滿足公司緊急需要的情況下，競(jìng)爭(zhēng)性談判具備較大優(yōu)勢(shì)。
04、詢價(jià)采購(gòu)
詢價(jià)采購(gòu)從字面意思來(lái)說(shuō)，就是發(fā)出意向需求去供應(yīng)市場(chǎng)詢價(jià)，讓相關(guān)供應(yīng)商提供對(duì)應(yīng)需求的報(bào)價(jià)，在這個(gè)基礎(chǔ)上去進(jìn)行價(jià)格的比較，詢價(jià)小組(由房企招采人的代表和有關(guān)專家共3人以上的單數(shù)組成，其中專家的人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3)根據(jù)采購(gòu)需求，從符合相應(yīng)資格條件的供應(yīng)商名單中確定不少于3家的供應(yīng)商向其發(fā)出詢價(jià)單讓其報(bào)價(jià)，由供應(yīng)商一次報(bào)出不得更改的報(bào)價(jià)，詢價(jià)小組在報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較，并確定最優(yōu)供應(yīng)商的一種采購(gòu)方式。
案例說(shuō)明：
詢價(jià)采購(gòu)的方式在顧問(wèn)咨詢、工程門窗、幕墻等行業(yè)內(nèi)較為常見(jiàn)，詢價(jià)方式適用于以前標(biāo)準(zhǔn)化較弱的發(fā)展階段。對(duì)于像建筑膠、五金配件、隔熱條和密封膠條等通用性較強(qiáng)的材料，將采用簽訂長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議的模式。
05、競(jìng)爭(zhēng)性磋商
競(jìng)爭(zhēng)性磋商指采購(gòu)人、采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)通過(guò)組建競(jìng)爭(zhēng)性磋商小組與符合條件的供應(yīng)商就采購(gòu)貨物、工程和服務(wù)事宜進(jìn)行磋商，供應(yīng)商按照磋商文件的要求提交響應(yīng)文件和報(bào)價(jià)，采購(gòu)人從磋商小組評(píng)審后提出的候選供應(yīng)商名單中確定成交供應(yīng)商的采購(gòu)方式，除了和公開(kāi)招標(biāo)一樣發(fā)布公告外，還有另外兩種確定供應(yīng)商的方式，即分別是從省級(jí)以上財(cái)政部門建立的供應(yīng)商庫(kù)中隨機(jī)抽取，以及采購(gòu)人、評(píng)審專家分別作書面推薦，從競(jìng)爭(zhēng)性磋商文件發(fā)出至供應(yīng)商提交首次響應(yīng)文件截止不得少于10日
案例說(shuō)明：
競(jìng)爭(zhēng)性磋商的招標(biāo)方式，往往作為以上多種招標(biāo)方式的一種補(bǔ)充與增補(bǔ)，對(duì)國(guó)企央企類巨頭的項(xiàng)目采購(gòu)過(guò)程中，市場(chǎng)了解程度不夠深入，如顧問(wèn)咨詢和門窗、幕墻等主要工程參與方，可以充分磋商，完善招標(biāo)細(xì)節(jié)與采購(gòu)的細(xì)化。
06、單一來(lái)源采購(gòu)
單一來(lái)源采購(gòu)也稱直接采購(gòu)，是指采購(gòu)人向唯一供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)的方式，該采購(gòu)方式的最主要特點(diǎn)是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性，指達(dá)到了限額標(biāo)準(zhǔn)和公開(kāi)招標(biāo)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但所采購(gòu)部品來(lái)源渠道單一，或?qū)賹＠�、首次�?chuàng)造、合同追加、原有采購(gòu)項(xiàng)目的后續(xù)擴(kuò)充和發(fā)生了不可預(yù)見(jiàn)緊急情況，不能從其他供應(yīng)商處采購(gòu)等情況。
案例說(shuō)明：
單一來(lái)源采購(gòu)也可以作為一種戰(zhàn)略采購(gòu)，可以囊括了產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品生產(chǎn)管理、產(chǎn)品物流運(yùn)輸、產(chǎn)品質(zhì)量管理等方面，因采購(gòu)產(chǎn)品較為復(fù)雜，如復(fù)雜的幕墻系統(tǒng)、定制化加工設(shè)備、五金配件、高性能的密封膠等等，不僅考驗(yàn)著招采人的能力與實(shí)力，引入合適的投標(biāo)企業(yè)，完善招標(biāo)文件細(xì)化，同時(shí)考驗(yàn)房企的供應(yīng)商選擇、評(píng)價(jià)體系的全面建設(shè)。
當(dāng)然，在與國(guó)企、央企巨頭打交道的過(guò)程中，中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)內(nèi)并不僅僅只有上述“6大招標(biāo)”方式；中建三局、中建八局等早已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)知根知底的建筑業(yè)巨頭，他們旗下的裝飾公司與眾多門窗幕墻品牌之間，有著深入的“戰(zhàn)略級(jí)”合作。
暴雨過(guò)后，總會(huì)天晴——隨著行業(yè)逐漸回歸理性，當(dāng)前的地產(chǎn)已開(kāi)始重現(xiàn)生機(jī)。未來(lái)，在房地產(chǎn)、建筑業(yè)市場(chǎng)中，與國(guó)企、央企的合作項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com期待門窗幕墻行業(yè)人：踔厲奮發(fā)、勇毅前行。
