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引言
近年來，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)日趨成熟的全過程管理模式，新型港式清單已從初步的涉足探索，到如今的步入正軌，逐漸替代傳統(tǒng)國標清單在項目全過程造價中的使用。這一新穎、便捷的清單模式，也得到市場及越來越多業(yè)主的認可。
我們身處造價咨詢行業(yè)，必須順應(yīng)時代發(fā)展的潮流。就目前多數(shù)房地產(chǎn)公司采用港式清單招投標的大環(huán)境下，如何結(jié)合項目實際、做好港式清單全過程造價管理工作?不僅是我們責無旁貸的使命，也是給客戶需求滿意度的一份完美答卷。
下面通過本人在實際工作中的經(jīng)驗和理解，談?wù)勅绾巫龊貌扇「凼角鍐握型稑隧椖康娜^程造價管理。
一、港式清單的特點及組成
港式清單的特點是將工程實體項目清單和措施項目清單嚴格的劃分成沒有特殊關(guān)聯(lián)的兩個部分。
港式清單的組成一般由開辦費、實體工程費、照管費(配合管理費)、計日工和暫列金額(如有)五部分組成。
1.1、開辦費：
包括臨時設(shè)施費、腳手架、垂直運輸費、管理人員工資、安全文明施工措施費、水電費、工料規(guī)范和協(xié)議書及合同條件中注明由承包商承擔的費用等;
1.2、實體工程費：
包括鋼筋、混凝土、砌塊墻、裝修工程等構(gòu)成建筑物實體的費用(注：模板工程計入實體工程費);
1.3、照管費：
即國標清單中的總承包服務(wù)費，是指總承包人為配合、協(xié)調(diào)建設(shè)單位進行的專業(yè)工程發(fā)包，對建設(shè)單位自行采購的材料、工程設(shè)備（詞條“設(shè)備”由行業(yè)大百科提供）等進行保管以及施工現(xiàn)場管理、竣工資料匯總整理等服務(wù)所需的費用，包括專業(yè)分包工程照管費和獨立承包工程照管費;
1.4、計日工：
清單為一些合同外零星工程綜合單價的清單，為施工過程中確定可能發(fā)生的零星工程綜合單價所需;
1.5、暫列金額：
含義基本同國標清單，是指招標人在工程量清單中暫定并包括在合同價款中的一筆款項。用于施工合同簽訂時尚未確定或者不可預(yù)見的所需材料、設(shè)備、服務(wù)的采購，施工中可能發(fā)生的工程變更、合同約定調(diào)整因素出現(xiàn)時的工程價款調(diào)整以及發(fā)生的索賠、現(xiàn)場簽證確認等的費用。
二、港式清單與國標清單的區(qū)別
國港式清單和國標清單同樣來源于FIDIC，原理一樣，主要是表現(xiàn)形式不同。
2.1、組成不同
國標清單組成：措施清單項目+主體工程費用+其他項目清單(暫列金額、暫估價、總承包服務(wù)費、計日工)+規(guī)費項目+稅金項目;
港式清單：開辦項目+主體工程費用。
2.2、綜合單價包含內(nèi)容不同
國標清單綜合單價包括：人工費、材料費、機械費、管理費、利潤。
港式清單綜合單價包括：人工費、材料費、機械費、管理費、利潤、規(guī)費、稅金。
港式清單綜合單價可以是說更加全面的全費用綜合單價。
三、做好培訓和交底
在全過程造價咨詢服務(wù)中，如何在前期招投標階段更快、更準、更完善的編制好港式清單，可以說是全過程造價咨詢服務(wù)的關(guān)鍵所在。
前期當造價咨詢團隊成立好之后，熟悉不同房地產(chǎn)的清單編制要求及項目特殊情況，對團隊專業(yè)人員進行統(tǒng)一培訓、清單編制交底。保證項目委托后相關(guān)人員能立即高效的投入到服務(wù)工作中。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)每個項目前期工作量非常大，特別是前期總包需要招標的項目，事先加強培訓工作可以縮短磨合時間，避免服務(wù)前期由于對建設(shè)單位要求、制度、流程等了解不清導致服務(wù)低效的情況發(fā)生。培訓內(nèi)容大致如下：
3.1、可以以具有代表性的采用港式清單的知名房地產(chǎn)企業(yè)為案例，講解其相關(guān)制度和流程，著重介紹前期模擬清單及預(yù)算價的編制、施工圖預(yù)算的編制及審核(審核承包商的預(yù)算)、一單一結(jié)及結(jié)算制度和流程。
3.2、工程量計算規(guī)則，著重講述總包土建、機電的計算規(guī)則，特別是與國標清單不同之處要詳述。
3.3、如有集采清單的，講解集采清單、集采合同內(nèi)容，著重講述總包集采清單包含內(nèi)容，特別是與樁基、土方等單位的界面如何劃分，如基坑圍護中的灌注樁、攪拌樁等常規(guī)是計入樁基工程的，而土釘、噴錨等一般由總包施工;墊層底標高往上30cm標高以下的土方開挖和土方回填一般由總包施工，而墊層底標高往上30cm標高以上的土方開挖由土方分包單位施工。
3.4、總包與其他專業(yè)分包單位的界面劃分。如精裝修工程中的廚衛(wèi)間、電梯廳墻面如設(shè)計需要貼磚的，為了規(guī)避后期的質(zhì)量責任界定爭議，建議抹灰層由精裝修單位施工;地下室地坪如設(shè)計為金剛砂地坪，金剛砂面層及其細石混凝土基層建議均由金剛砂單位施工，避免工序交叉進行導致質(zhì)量缺陷難以追責。
3.5、招標文件編制、清標及落地合同編制過程中的注意事項。
3.6、暫定量招標或總價包干招標的清單、預(yù)算編制要點，包括工程量的計算、指標的確定、價格的取定以及招標界面劃分的注意事項。
3.7、施工圖預(yù)算審核要點和注意事項，包括圖紙整理、圖紙問題整理、優(yōu)化點的核實、工程量指標的橫向?qū)Ρ燃昂侠硇苑治�，合同外單價的組價原則等;
3.8、過程中變更測算、一單一結(jié)及進度款審核等注意事項。
3.9、結(jié)算審核注意事項。
3.10、港式清單EXCEL表格數(shù)據(jù)、公式、鏈接的準確性檢查方法。
四、模擬清單及預(yù)算價編制過程中的要點和注意事項
現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，往往在拿到土地后就要盡快搶預(yù)售，前期節(jié)奏非常快，很多房企都是在設(shè)計圖紙同步過程中就要開始選擇確定總承包商，此時的招標工程量通常選擇模擬暫定量，這就是我們現(xiàn)在越來越常見的模擬清單招標模式，而模擬清單的編制中各分部分項子目的判定、暫定量的確定，也都是講究技巧和方法的，主要為一下幾點：
4.1、搜集前期擬招標項目的資料，常規(guī)需提供地質(zhì)勘查資料、基坑圍護圖紙、建筑及結(jié)構(gòu)總說明、建筑做法表、房產(chǎn)公司內(nèi)部強控指標、項目業(yè)態(tài)、招標范圍、總包與各分包的施工界面劃分、總平面（詞條“平面”由行業(yè)大百科提供）圖、各業(yè)態(tài)標準層建筑平面圖及立面、剖面圖(如有)、地下室平面圖、招標各單體建筑面積和層數(shù)等。
4.2、鋼筋、混凝土等結(jié)構(gòu)工程量因圖紙深度不夠，通常按房產(chǎn)公司內(nèi)部的指標計算。
4.3、樓地面、墻面抹灰等粗裝修工程量根據(jù)標準層建筑平面圖計算，少數(shù)不能計算的可以根據(jù)歷史指標含量計算。
4.4、總包招標范圍及與各專業(yè)分包單位的施工界面劃分為模擬清單的重點，必須經(jīng)過會議共同討論。
4.5、港式清單預(yù)算價的編制不同于國標清單，應(yīng)以市場價格為基礎(chǔ)編制，通常的做法是利用近期招標項目的中標價格作為參考，調(diào)整中標時期與擬建項目招標期之間的人工、材料價格差異作為擬建項目的預(yù)算單價，但近期中標項目的合同價需進行復(fù)核，如存在不合理的單價需修正后使用。
4.6、港式清單采用EXCEL表格編制，編制完成后必須對編制內(nèi)容、公式鏈接等全面復(fù)核，避免漏填、漏計和計算錯誤。
五、施工圖預(yù)算編制及審核過程中的要點和注意事項
5.1、總價包干招標、施工圖核銷時間緊，如何在保證質(zhì)量的情況下按時完成任務(wù)非常重要，須根據(jù)設(shè)計圖紙合理安排專業(yè)人員，并與工程師就完成時間節(jié)點做好交底，并定時了解各專業(yè)工程師的進度，一有偏差及時糾正。
5.2、單獨安排一位工程師負責圖紙的整理，包括過程中可能下發(fā)的變更圖，做好與之前圖紙的對比工作，如有變化及時告知專業(yè)工程師。
5.3、過程中的圖紙設(shè)計、界面等疑問及時以書面形式提給甲方，并及時跟進。
5.4、工程量計算好后及時做好指標分析，發(fā)現(xiàn)異常及時檢查，如檢查無誤還有異常及時告知甲方成本工程師(項目經(jīng)理及時做好復(fù)核工作)
5.5、清單工程量填好后專業(yè)工程師及時自檢，項目經(jīng)理認真復(fù)核，復(fù)核后做好對標工作，分析原因，如有異常及時告知甲方成本工程師。
六、施工階段全過程服務(wù)的要點和注意事項
6.1、做好相關(guān)專業(yè)工程的測算，比如公區(qū)、防水、外立面、欄桿等相關(guān)工程量的測算;
6.2、參與各專業(yè)分包工程的招標文件及合同文本等專項條款的制定;
6.3、各專業(yè)分包工程招標時梳理總分包界面，務(wù)必清晰明確，避免分判爭議;
6.4、過程管理中動態(tài)成本管控應(yīng)及時、突出重點，根據(jù)現(xiàn)場發(fā)生的變更簽證及時更新目標成本數(shù)據(jù);
6.5、盡量做到一單一結(jié)，月清月結(jié)，并及時做好變更臺賬的更新和梳理;
6.6、進度款的審核應(yīng)準確、及時;
6.7、索賠要及時固定證據(jù)，針對承包商的索賠內(nèi)容，詳細查閱合同、招標文件等相關(guān)資料，審查其合理性，做好索賠金額測算、審核工作;
6.8、現(xiàn)場成本及時巡檢，多做實測實量工作;
6.9、結(jié)算成果線上線下統(tǒng)一，資料完整，邏輯清晰。
七、結(jié)算階段的要點和注意事項
7.1、結(jié)算工作不能全部拖到最后一起做，能前期完成的必須前置。
7.2、材料調(diào)差盡量在過程中實施，即能及時響應(yīng)動態(tài)成本控制，也能減輕最終結(jié)算審計的時間壓力。
7.3、稅金的調(diào)整在整個結(jié)算金額審定后一次性調(diào)整，可避免多次調(diào)整導致的計算錯誤。
7.4、過程中實測實量發(fā)現(xiàn)的漏施工、少施工項的工程量扣減應(yīng)向甲方成本工程師匯報，如有需要應(yīng)召開專題會議討論扣減內(nèi)容的合理性、可操作性。
7.5、房產(chǎn)公司可能發(fā)生的貼息費用應(yīng)嚴格按合同約定的費率計算。
7.6、合同中約定的工期、質(zhì)量獎罰條款應(yīng)根據(jù)實際施工情況精確計算。
7.7、合同中所有涉及造價的條款應(yīng)逐條落實、計算。
八、結(jié)語
以上就是我在做港式清單全過程項目中的一些心得和體會。
在我們與委托方朝夕相處的工作過程中、提供委托方最終優(yōu)質(zhì)成果的時候，我們都應(yīng)該主動去贏得對方的信任與認可。只有這樣，我們才能從目前已有的項目去良性循環(huán)延續(xù)到今后其他新項目，這也是自身及公司的可持續(xù)發(fā)展的延續(xù)性。
未來的全過程項目管理，也許會伴隨著不斷革新的科技產(chǎn)能，在不久的將來迎接我們。身處這個時代，我們需要時刻深思反思、集思廣益、尋找大環(huán)境下的突破點，去探索未來造價行業(yè)的新方向、新希望!
