一、2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

　　1 政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

　　2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革;不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進需求釋放。

　　1 2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

　　價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴大至 10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高;投資額增速高于去年;新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點;資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

　　1 3.二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

　　價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以 來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價格達26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高;上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

　　1 4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

　　供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大 幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　1 5. 企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

　　銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

　　二、2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

　　1 1. 宏觀環(huán)境：經(jīng)濟合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

　　宏觀經(jīng)濟方面，2014年經(jīng)濟工作的核心是堅持穩(wěn)中求進，不再單純重視經(jīng)濟增速，穩(wěn)中求進與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進一步加劇，調(diào)控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進，以市場為決定作用的調(diào)控機制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

　　1 2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

　　根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下， 2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年;市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預(yù)計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

　　1 表：2014年全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)預(yù)測

　　l 3. 關(guān)注點：分化加劇與風(fēng)險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

　　1)分化加�。翰煌�城市量價走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯

　　不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項目將 增加2014年供應(yīng)，但高地價使得當(dāng)?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能;多數(shù)二線城市供需均衡價格平穩(wěn);大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風(fēng)險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，中型企業(yè)不進則退，小企業(yè)邊緣化。

　　2)風(fēng)險積聚：經(jīng)濟降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

　　經(jīng)濟方面，中長期來看經(jīng)濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟波動，支持房 地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱;政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變;需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險進一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

　　3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險亟待關(guān)注 近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突 出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險亟待關(guān)注。

　　第一部分：2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

　　1. 政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

　　2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革;不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進需求釋放。

　　1) 中央新思路：堅持調(diào)控整體平穩(wěn)，推進全面深化改革

　　2) 年初國五條加碼調(diào)控，堅持從緊遏制房價快速上漲

　　“國五條”為全年調(diào)控定調(diào)，力保房價平穩(wěn)。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細則(《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號】)，表明中央政府高度重視堅持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，“國五條”細則的推出旨在為房地產(chǎn)市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定市場預(yù)期。兩會前后中央及部委密集表態(tài)堅持調(diào)控不放松，彰顯調(diào)控決心。2010年《政府工作報告》中表態(tài)“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，2011-2012年分別為“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”后，2013年更是提出“加強”房地產(chǎn)市場調(diào)控。兩會期間，住建部多次表態(tài)一定嚴格執(zhí)行“國五條”;前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會低于前5年平均數(shù);央行行長周小川答記者問時表示可以通過結(jié)構(gòu)性的信貸政策實現(xiàn)控制房價的目標(biāo)。

　　年末三中全會定調(diào)全面深化改革，更加注重長效機制建設(shè)

　　三中全會強調(diào)全面深化改革，促進房地產(chǎn)長效機制建立健全。11月12日，十八屆三中全會勝 利閉幕。會議審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強調(diào)進行全面深化改革，放眼于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，從頂層設(shè)計上為房地產(chǎn)長效機制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其它結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場化的機遇和挑戰(zhàn)，市場供需關(guān)系將更趨良性，保障行業(yè)的長期健康發(fā)展。

　　 (2) 地方新局面：市場分化推動政策調(diào)整，地方調(diào)控導(dǎo)向分化

　　 各地落實“國五條”力度不一，北京最為嚴厲

　　年初“國五條”出臺后，北京、廣州等熱點城市隨之出臺地方細則，而大多數(shù)城市僅公布了本年度的房價控制目標(biāo)。在公布細則的城市中，對國五條各項調(diào)控政策的落實力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細則中嚴格落實國五條相關(guān)要求。同時，部分城市繼“國五條”細則落地后調(diào)控政策進一步細化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發(fā)商資金、調(diào)高非普通住宅的預(yù)售許可門檻，廣州、鄭州加強住宅預(yù)售價格和預(yù)售許可控制發(fā)放，上海、廈門、天津、等十余城市相繼出臺政策收緊公積金貸款。

　　三中全會前后市場走勢不同促地方政策調(diào)整分化

　　一線城市調(diào)控政策全面升級，二線城市扎堆加碼。熱點城市房價持續(xù)高位，年度控制目標(biāo)難以 達成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調(diào)控政策陸續(xù)收緊，地方政府繼續(xù)加大調(diào)控力度，通過各種方式平抑市場預(yù)期。9月鄭州首先對調(diào)控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺“深八條”、“京七條”加碼調(diào)控后，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調(diào)控政策全面收緊。隨后這一趨勢蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內(nèi)，七個二線城市扎堆頒布相關(guān)措施�？v觀各地調(diào)控內(nèi)容，可以看出，地方政府調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強調(diào)增加土地和普通房供應(yīng)，改善供需平穩(wěn)房價。

　　少數(shù)三四線城市靈活調(diào)整，適時松綁政策。與熱點一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場發(fā)展問題。受前期房地產(chǎn)市場相對低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個限購城市中首個對限購令調(diào)整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對政策松綁，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補助。11月徐州對限購進行調(diào)整，不僅提出通過區(qū)域上的放寬來推動本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調(diào)整來刺激市場，在保證自住型需求的同時釋放高檔需求以推動市場發(fā)展。

　　2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高

　　(1) 價格：今年以來百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，一線及少數(shù)二線城市漲幅尤為突出 

　　百城均價絕對水平創(chuàng)新高，今年累計漲幅明顯高于去年，但11月漲幅降至今年以來最低。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價自2012年6月止跌后連續(xù)18個月環(huán)比上漲，今年以來整體漲幅明顯高于去年。具體來看，一季度百城均價漲幅明顯，環(huán)比上漲1%左右，二季度漲幅逐漸收窄，7月漲幅進一步擴大，至10月環(huán)比上漲1.24%，漲幅達到今年以來的最高水平。隨著10-11月多個城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺，市場看漲預(yù)期得到有效控制，11月均價達10758元/平方米，為2010年6月以來的最高水平，但環(huán)比漲幅明顯收窄至0.68%，為今年以來的最低水平，分別比10月和今年以來的平均水平(0.93%)低0.56和0.25個百分點。同比來看，百城住宅均價自2012年12月以來連續(xù)12個月上漲，漲幅持續(xù)擴大至10.98%。

　　(2) 需求：政策預(yù)期加速市場變化，全年成交總量為近四年最高

　　全年總成交量為近四年同期最高，3月為2010年調(diào)控以來高點。2013年1-11月，50個代表城市1住宅月均成交2626萬平方米，同比增長16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，處于近四年同期最高水平。

　　具體來看，1-2月房地產(chǎn)市場淡季不淡，市場趨熱導(dǎo)致“國五條”政策出臺，在政策預(yù)期和推盤量低位回升等多重因素帶動下，3月成交量超過3000萬平方米，達到2010年調(diào)控以來單月最高。二季度以來，“國五條”細則落地促使成交量高位持續(xù)回落，新政出臺后3個月內(nèi)代表城市月均成交量較出臺當(dāng)月(3月)下降18%，明顯低于“國十條”的42%和“國八條”的39%。伴隨政策效應(yīng)的逐漸淡化以及供應(yīng)加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高點僅低4%，達到年內(nèi)次高水平。11月，受部分熱點城市調(diào)控政策陸續(xù)升級影響，成交量小幅回落，但仍處于較高水平。

　　(3) 供應(yīng)：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市高于上年 

　　新增供應(yīng)總量為近四年同期最高，“金九”達年內(nèi)高峰。2013年1-11月，20個代表城市2住宅月均新批上市1419萬平方米，同比增長15%，比2011年和2010年同期分別高9%和17%，為近四年同期最高水平。單月來看，今年以來新增供應(yīng)逐步回升，供應(yīng)量在4月達到階段性高點后持續(xù)回落，7月起供應(yīng)量止跌反彈并于“金九”達到全年最高峰，單月新批上市面積近2000萬平方米，10月供應(yīng)量季節(jié)性回落(回落幅度低于歷年同期)，11月受企業(yè)年底加大推盤帶動，新增供應(yīng)量環(huán)比增長6.5%，超過1800萬平方米，為年內(nèi)第二高，處于最近四年的較高水平。

　　1 重點城市共 50個，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市;二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、 南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、�？�、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是各省會城市和計劃單列市;三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市，主要指地級市。 2 重點城市一共20個，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市;二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長沙、無錫、沈陽、鄭州等11個城市;三線城市包括蕪湖、東莞、揚州、南通、惠州5個城市。

　　(4) 供求對比：不同城市供求關(guān)系表現(xiàn)分化，庫存小幅回升，出清周期略有延長

　　2013年下半年新增供應(yīng)逐漸超過需求，使得今年成交量增速略低于供應(yīng)量。今年1-11月，10個代表城市成交量同比增長10%，供應(yīng)量同比增長12%，銷供比達到1.02。其中，受供應(yīng)不足影響，北京今年市場供不應(yīng)求矛盾加劇，銷供比提高至1.55;大連銷供比也明顯提高，達到1.44;上海、廣州、武漢、長沙雖銷供比略有提高，但市場整體供需基本均衡;蘇州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明顯下降，銷供比由去年的1.87大幅降至0.92;惠州和杭州銷供比下降，由上年供不應(yīng)求態(tài)勢轉(zhuǎn)為供過于求;盡管深圳銷供比略有提高，但在代表城市中仍為最低，為0.78。

　　庫存及去化：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長但仍處低位

　　2013年上半年，代表城市庫存高位盤整;下半年，隨著供應(yīng)量的增長和成交量的小幅下滑，庫存逐步回升。截至11月底，10個代表城市可售面積為7894萬平方米，環(huán)比增長2.5%，與年初相比增長9.1%，比2012年底增長3.5%，已高于2012年階段性高點。從出清周期來看，截至11月底，代表城市平均出清周期為11.1個月，較今年年初延長2.0個月，但仍處2010年來的較低水平。

　　3 重點城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、福州、蘇州、長沙、惠州 10 個城市。

　　二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

　　(1) 價格：持續(xù)上漲但下半年漸趨平穩(wěn)，絕對水平創(chuàng)新高，熱點城市漲幅尤為突出

　　十大城市二手住宅均價環(huán)比連續(xù)第21個月上漲，同比連續(xù)第15個月上漲，價格創(chuàng)歷史新高。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，11月價格達26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。具體來看，一季度二手住宅價格環(huán)比漲幅逐月擴大，3月受“國五條”預(yù)期影響，環(huán)比上漲2.8%，漲幅突出;二季度價格漲幅明顯收窄，6月環(huán)比漲幅收窄至1%以下;三季度以來，伴隨政策效應(yīng)淡化價格漲幅再度擴大至1%以上，但漲幅逐漸趨穩(wěn);受近期部分城市調(diào)控政策陸續(xù)出臺影響，11月價格環(huán)比漲幅收窄至1.56%，連續(xù)第21個月上漲，同比連續(xù)第15個月上漲，漲幅超過20%。

　　3) 成交：受3月成交量激增帶動，今年以來成交總量大幅超過去年

　　3月成交激增帶動今年累計成交量為近四年來同期最高。2013年1-11月，十大城市二手住宅累計成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年同期最高。具體來看，受3月二手住宅成交量激 4 如無特別說明，本報告中二手房僅指二手住宅，不包括商業(yè)等其他物業(yè)類型，二手房價格指數(shù)僅對各城市主城區(qū)挑選掛牌量居所在區(qū) 域前列的活躍樣本進行分析。

　　增影響，一季度成交量同比大幅增長2.5倍，3月成交量(18.85萬套)達歷史單月最高;二季度，政策落地促使成交量明顯回落，但同比仍增長44.5%;三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累計成交量(69.8萬套)已超去年全年水平;10月成交量季節(jié)性回落后，11月止降回升，環(huán)比增長10.7%，比去年同期高出19.5%，達8.45萬套，處于今年較高水平。

　　4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

　　(1) 供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增長更為突出

　　各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴大13.0個百分點。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%;商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個百分點。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%;商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴大13.3個百分點。

　　各類土地成交量同比增長13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高達34.2%，為2010

　　年以來增速首次超過商辦用地。2013年1-11月，全國300個城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長13.1%，增速明顯高于推出量，而2012年全年為下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6億平方米，超過去年全年總量，同比大幅增長34.2%，結(jié)束連續(xù)兩年的同比下降趨勢，且增速自2010年后首次超過商辦用地;商辦用地成交1.9億平方米，同比增長27.8%，增幅較2012年擴大15.0個百分點。從不同季度來看，住宅用地在前三季度同比增幅均超過30%，其中二季度增速最大為46.6%，10-11月同比增長18.5%，增速較第三季度縮小11.8個百分點;商辦用地在一季度大幅增長75.3%，10-11月同比增長4.8%，增速較第三季度縮小28.3個百分點。

　　(2) 價格：樓面均價上漲明顯，溢價率止跌反彈，住宅用地尤為突出

　　各類用地樓面均價同比上漲顯著，住宅、商辦用地增幅均超過25%。2013年1-11月，全國300個城市各類用地樓面均價為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價為1610元/平方米，同比上漲25.9%，商辦用地為1428元/平方米，同比上漲26.6%。具體來看，今年以來住宅用地樓面均價上漲明顯，特別是9月，樓面均價達2165元/平方米，為歷年唯一一次突破2000元/平方米，11月價格為1897元/平方米，為2010年來次高水平。今年以來開發(fā)商回歸一二線熱點城市，拿地積極性高，總價和單價“地王”頻現(xiàn)，不斷拉高全國住宅用地價格水平，特別是9月4日由融創(chuàng)競得的北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，在剔除配建醫(yī)院后樓面均價達7.3萬/平方米。商辦用地6月以來樓面均價低于住宅，價格較平穩(wěn)，保持在1300-1800元/平方米之間。

　　溢價率止跌反彈，住宅用地明顯高于商辦用地。1-11月，全國300個城市各類用地平均溢價率為16.3%，較去年同期提高9.4個百分點。其中，住宅用地溢價率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3、6.0個百分點。具體來看，今年以來各月住宅用地的溢價率均超過10%，其中7月突破20%，9月溢價率提升至今年以來的最高水平25.1%，近兩個月略有回落，11月溢價率為20.9%;商辦用地各月的溢價率普遍在10%以上，4月達到最高18.4%，8月以來溢價率持續(xù)下滑，11月降至9.4%，今年以來波動較大。

　　(3) 出讓金：總額超去年全年，十大城市較去年同期增長一倍

　　1-11月出讓金總額已大幅超過去年全年，同比大幅上漲。2013年1-11月，全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，已大幅超過去年全年(2.1萬億元)，同比增長62.2%。其中住宅用地出讓金為1.8萬億元，同比增長69.8%;商辦用地出讓金為6611億元，同比增長72.7%。從不同階段來看，三季度各類土地出讓金最高，達8957億元，同比增長69.0%;10-11月漲幅回落至35.7%，漲幅較三季度收窄33.2個百分點，其中住宅用地10月以來出讓金同比增長34.6%，漲幅低于商辦用地。

　　5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

　　(1) 銷售業(yè)績：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步攀升，千億俱樂部擴容，行業(yè)集中度進一步提高

　　今年以來，代表企業(yè)銷售業(yè)績顯著增長。受益于企業(yè)加大推盤力度以及市場活躍度攀升，2013年1-11月，十家代表企業(yè)銷售金額及銷售面積分別為8172億元和7942萬平方米，同比分別增長32%和26%。具體來看，一季度受“國五條”預(yù)期和季節(jié)性回升等多重因素帶動，購房需求持續(xù)釋放，銷售額同比增速持續(xù)在40%以上。二季度伴隨調(diào)控細則落地，企業(yè)業(yè)績增速回落。三季度以來企業(yè)主動加大推盤促銷售業(yè)績逐月上升，10月份達到全年峰值，多家房企 取得歷史最高單月銷售額，11月部分企業(yè)在實現(xiàn)銷售目標(biāo)后放緩?fù)票P導(dǎo)致銷售業(yè)績環(huán)比下降，但總體依然處于近幾年高位。

　　(2) 拿地情況：規(guī)模大幅增長，一二線城市占比上升使得平均成本明顯提高

　　品牌房企拿地規(guī)模和金額大幅增長。2013年前11月，十大代表性企業(yè)累計拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%;累計拿地面積為10435萬平方米(按建筑面積計算，下同)，同比增長47%。具體來看，一季度企業(yè)延續(xù)去年下半年拿地積極態(tài)度，隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出，二三季度企業(yè)拿地?zé)崆橛性鰺o減，9月達到全年最高水平�？傮w上，品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對于優(yōu)質(zhì)地塊的儲備趨于迫切，與去年謹慎拿地不同的是，品牌房企針對一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪，催生出高總價、高溢價地塊不斷出現(xiàn)。

　　(3) 資金狀況：不同企業(yè)分化加劇，融資多元化保證長期發(fā)展

　　短期資金償付壓力不大，現(xiàn)金覆蓋比例小幅提高，不同企業(yè)分化加劇。截至2013年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司因銷售回款良好，償債能力得到提升，其貨幣資金對短期負債的覆蓋比為105.7%，較2013年中期提升3.7個百分點，明顯高于2011年最差時93.2%的水平，上市房企整體資金償付能力在融資環(huán)境改善情況下繼續(xù)提升。但不同企業(yè)分化明顯，中小企業(yè)面臨更大的資金壓力和融資成本，從三季度末短期償債壓力的角度觀察，去除招保萬金的A股房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金覆蓋比例僅為96.8%，遠低于招保萬金的平均值138.3%。年中由于銀行資金流動性緊縮導(dǎo)致的“錢荒”導(dǎo)致房企資金鏈面臨緊張局面，融資渠道較為單一的中小企業(yè)中長期資金風(fēng)險仍然存在。

　　2013年進入海外融資潮，低利率環(huán)境下獲取廉價資金。2012年下半年以來，各國政府普遍實施寬松的貨幣政策，境外資本市場低利率環(huán)境得以持續(xù)，房企海外發(fā)債持續(xù)升溫。由于在當(dāng)前的監(jiān)管環(huán)境下，無論是人民幣或是外幣債券，大陸上市房企以境內(nèi)母公司身份在海外市場直接發(fā)行債券的難度較高，內(nèi)地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實現(xiàn)低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達等龍頭企業(yè)在2013年均首次通過境外上市子公司發(fā)債，并通過創(chuàng)新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實力大大增強。

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