較高的居民住房條件是中國夢不可或缺的部分，但三位一體的商品房開發(fā)模式更適合于大開發(fā)時(shí)代，而難以滿足居民日益增長的住房品質(zhì)需求。不改變住房開發(fā)模式而依賴單純的政策刺激，不能有效激發(fā)居民改善性住房需求，而只會(huì)使商品房非理性投機(jī)與結(jié)構(gòu)性過剩更加嚴(yán)重。政策重點(diǎn)應(yīng)及時(shí)順應(yīng)市場形勢的轉(zhuǎn)變，以放開城鎮(zhèn)居民自建房為契機(jī)，重構(gòu)住房開發(fā)模式。不斷提高居民住房品質(zhì)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

　　在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，全面放開城鎮(zhèn)居民購買國有土地使用權(quán)自建住房，將進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，有效激發(fā)居民改善住房的愿望，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。農(nóng)村居民可以在宅基地上低成本地自建住房，但城鎮(zhèn)居民卻只能高價(jià)向開發(fā)商購買質(zhì)量低劣風(fēng)格雷同的商品住房，這必然抑制城鎮(zhèn)居民住房改善需求的釋放。當(dāng)前雖然中央政府沒有明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購地自建房，但絕大多數(shù)城市政府都禁止了城鎮(zhèn)自建房，或給自建房設(shè)置了極高的制度障礙，使其無法付諸實(shí)踐。主要包括：通過地方法規(guī)直接禁止居民自建房;提高拿地門檻使個(gè)人無法拿地建房;建房報(bào)批辦證手續(xù)極其繁雜，使個(gè)人無法完成;地方政府規(guī)劃法規(guī)對(duì)個(gè)人自建房進(jìn)行限制等。

　　全面放開城鎮(zhèn)自建房，一是需要從中央層面出臺(tái)相對(duì)法規(guī)，對(duì)個(gè)人自建房的權(quán)利進(jìn)行全面保護(hù)，廢除地方政府對(duì)個(gè)人自建房設(shè)置的種種政策限制;二是降低拿地門檻，劃小地塊出讓;三是全面改革規(guī)劃制度，建立與個(gè)人購地自建房相適應(yīng)的城鎮(zhèn)規(guī)劃體系;四是廢除房屋建設(shè)的面積套型限制;五是簡化繁雜的報(bào)建審批、辦證手續(xù)，清理昂貴的報(bào)建與辦土地證、房產(chǎn)證費(fèi)用;六是探索與代建、合作建房、自建住房相適應(yīng)的住房融資模式，為代建、合作建房、自建住房低成本信貸支持;七是禁止以公共利益的名義強(qiáng)拆城鎮(zhèn)居民住房用以開發(fā)商品住房。

　　短期政策走勢及其影響

　　隨著住房市場結(jié)構(gòu)性過剩形勢的不斷明朗，調(diào)控政策出現(xiàn)由抑制住房消費(fèi)到支持住房消費(fèi)的方向性轉(zhuǎn)折。

　　一是限購政策相繼退出。自2011年以來相繼實(shí)行限購的46個(gè)城市中，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞尚在堅(jiān)守外，其他于2014年均已經(jīng)取消或松綁了限購政策。

　　二是針對(duì)住房改善及投機(jī)的信貸限制獲顯著放寬。2014年9月29日，人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)于已經(jīng)結(jié)清購房貸款的家庭再購買二套普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策;對(duì)于已結(jié)清購房貸款的家庭再購買三套及以上住房，取消貸款的行政限制，由金融機(jī)構(gòu)自主確定首付款比例和貸款利率水平。時(shí)隔半年， 2015年3月30日二套房信貸再獲松綁。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)購房貸款尚未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　三是調(diào)減二手住房交易稅費(fèi)，降低住房投機(jī)成本。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

　　如果樓市繼續(xù)下滑，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消包括一線城市在內(nèi)的住房限購政策;進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件，降低按揭貸款利率;進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等;政府收購過剩的商品住房用作保障房之用;加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造力度以擴(kuò)張需求、減少供給等。

　　限購限貸及存量房交易稅費(fèi)政策的及時(shí)調(diào)整，一方面有利于提振開發(fā)商信心，激發(fā)部分投機(jī)及改善性購房需求。但同時(shí)也將使公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)增速快速下滑、房地產(chǎn)市場過剩的猜疑得到確認(rèn)，從而助長了對(duì)房價(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期和觀望情緒。總體而言，密集救市政策的推出對(duì)于扭轉(zhuǎn)住房市場一邊倒式的看空預(yù)期，從而緩解局部市場恐慌、避免部分城市房價(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止住房過剩城市樓市短期大起大落。這些政策在宏觀政策刺激下，部分大城市住房成交量出現(xiàn)階段性放大，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)小幅上調(diào)。

　　在住房價(jià)格過高投資收益過低、住房供給結(jié)構(gòu)性過剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，短期內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場也難以重振雄風(fēng)。但對(duì)于少數(shù)特大城市，宏觀刺激政策對(duì)房價(jià)上漲仍然具有相當(dāng)?shù)恼�向助力，需要未雨綢繆加以警惕。

　　附：城鎮(zhèn)化城鄉(xiāng)一體化綜合體解決方案

　　傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化項(xiàng)目投入資金大、周期長，行業(yè)大佬紛紛轉(zhuǎn)型小股合作時(shí)代。房地產(chǎn)公司在做城鎮(zhèn)化的時(shí)候應(yīng)該把自己打造成為一個(gè)輕資產(chǎn)的公司，懂得抱團(tuán)、合作、撬動(dòng)土地金融價(jià)值，通過電商給城鎮(zhèn)化項(xiàng)目插上翅膀。(看圖)

　　1、靠趨勢產(chǎn)業(yè)拿地; 2、靠人氣創(chuàng)造市場; 3、靠電商創(chuàng)造金融; 4、靠3+1(商鋪?zhàn)≌�物�?基金)創(chuàng)造收益; 5、靠模塊化復(fù)制。

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