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他誤打誤撞的事進入房地產(chǎn)行業(yè)，屈指算來已經(jīng)22個年頭，經(jīng)歷無數(shù)次的杯盞交錯、與客戶無數(shù)次的橫眉怒目，見識太多人的腐臭糜爛，當然更多的客戶成為朋友之后的交往也讓他感動。
而今，目前手中的項目進入尾聲。突然感覺很無聊，有很多話積壓在心中不知道如何表達�？赡苁潜惶嗳苏`解過，被太多人辱罵過! 但做一個房地產(chǎn)從業(yè)者，其實他很想說：很多東西你們假裝懂了，但實際上不懂!
第一篇 關于土地的那點事
大家眾所周知的開發(fā)房地產(chǎn)的先決條件就是土地及土地手續(xù)的齊備。 土地手續(xù)包括兩個土地證和建設用地規(guī)劃許可證。分開將這兩個證背后的故事!
1、土地的來源
一般開發(fā)商都會有一個不錯的社交網(wǎng)絡，大部分土地出讓信息都是通過這個社交網(wǎng)絡來獲取，并不是大家看到的報紙上的什么土地儲備中心的出讓公告，凡是看到公告的基本都是已經(jīng)到交易的尾聲了。 這里面的貓膩，很有意思。
現(xiàn)在雖然名義上是招拍掛政策在主導土地的出讓，但實際上大部分土地都還是停留在協(xié)議轉讓的基礎上做招拍掛的流程給眾人看!最搞笑的是，有一次他公司看到一塊合適的地塊，拖關系找到了土管局，然后拿到競標資格通知書的時候離拍賣當天只有3天，讓3天內(nèi)籌集5000萬的保證金! 這明擺著就是逗你玩，人家買賣雙方早就內(nèi)部搞好了。
雖然名義上是從土地儲備中心買地，但實際上土地儲備中心就是一個監(jiān)督方，一般都是開發(fā)商打通賣方領導，達成價格的意向，然后賣方同意由儲備中心將土地收儲然后走拍賣流程!(這個過程其實是開發(fā)過程中灰色交易最激烈的事件之一，很多城中村的支書和村長、村主任倒在這里)。
拍賣現(xiàn)場不知道有沒有朋友參與過，舉牌的過程很搞笑! 一般來說，都是一個買主，7-8個拖來趁場面，一個多億的起拍價，那些陪襯的都以1萬為單位加價。 搞得主持拍賣的官員都哭笑不得!當然也有不服軟的人，會來攪局，但大部分時候都是達成默契的!因為沒有默契的拍賣會，很容易造成火拼! 買主一般都帶著幾個暴力金剛鎮(zhèn)場面!
這個土地的交易只是房地產(chǎn)開發(fā)大劇的開場白。 有了這個熱身后面的事會更加精彩!
2、關于土地的幾個證件
大家都知道開發(fā)需要5證，但5證的辦理是有順序的。 先辦理的就是土地證和建設用地規(guī)劃許可證。但這中間有個莫名其妙的矛盾，后面為這事還要跑斷腿!
土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。目前國內(nèi)法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。
恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù);規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。
一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證(以下簡稱地規(guī)證)之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，他的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給他搞定。
不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，國內(nèi)正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。只不過是說，國內(nèi)在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為國內(nèi)的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。
不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。
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