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響應(yīng)國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上的號(hào)召，建設(shè)現(xiàn)代化門(mén)窗幕墻，及建筑玻璃、鋁型材、五金配件（詞條“五金配件”由行業(yè)大百科提供），密封膠、隔熱條和密封膠條等產(chǎn)業(yè)體系，夯實(shí)企業(yè)發(fā)展的根基成為必由之路。
共同推進(jìn)建筑新型工業(yè)化，邁向門(mén)（詞條“門(mén)”由行業(yè)大百科提供）窗（詞條“窗”由行業(yè)大百科提供）幕墻制造強(qiáng)國(guó)、質(zhì)量強(qiáng)國(guó)，助力數(shù)字中國(guó)建設(shè)，面向樓市的維穩(wěn)政策正在全方位深化。
一方面針對(duì)購(gòu)房者，央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等部門(mén)于國(guó)慶前夕接連釋放重磅利好，通過(guò)降低購(gòu)房成本釋放市場(chǎng)需求;而另一方面針對(duì)市場(chǎng)另一端的開(kāi)發(fā)商，銀行也敞開(kāi)了一定的融資渠道，以減輕企業(yè)資金壓力。
供需兩端的支持政策雙管齊下，將為滿(mǎn)足剛性和改善性需求的釋放提供便利，同時(shí)也將促進(jìn)整個(gè)樓市盡快回暖。
6000億“大禮包”等待落地
據(jù)悉，9月底，央行和銀保監(jiān)會(huì)兩部門(mén)要求中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行等六家國(guó)有銀行，加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度。每家銀行年內(nèi)至少提供1000億元融資支持，形式包括抵押貸、按揭貸、開(kāi)發(fā)貸或購(gòu)買(mǎi)債券等。
一位建行廣東分行人士透露，相關(guān)通知是在國(guó)慶節(jié)前一周由總行視頻會(huì)議口頭傳達(dá)的，沒(méi)有書(shū)面文件，各分行支行根據(jù)自身情況確定方案。
在2022年最后一個(gè)季度，每家銀行新增1000億元房地產(chǎn)融資是硬性指標(biāo)，必須完成，但各行的投放方向、指標(biāo)安排不盡相同。
前述建行廣東分行人士透露，其所在分行傾向于將1000億元拆分，600億元投放給按揭款，少量用于開(kāi)發(fā)貸�！百I(mǎi)房企債券壓力很大，萬(wàn)一有的民企爆雷，銀行內(nèi)部還要追責(zé)，在必須完成硬性指標(biāo)前提下，風(fēng)控是第一位的”。
一家頭部民營(yíng)房企融資人士和多家銀行確認(rèn)了千億紅包消息屬實(shí)，其中，農(nóng)行傾向于將新增融資派給央國(guó)企、頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企;中行有望將這筆千億融資劃出一定額度給未爆雷民企，但需要拼銀團(tuán)貸款，例如，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸可以由幾家銀行一起授信一起放款。
將新增融資額度向按揭貸傾斜是多家銀行的選擇，多位房企人士對(duì)此評(píng)價(jià)“誠(chéng)意不足”，因?yàn)榘唇业脑搭^是大家要買(mǎi)房，而今年以來(lái)，按揭貸款發(fā)放已經(jīng)正�；�，審批速度在一周至一個(gè)月不等，不像去年第三四季度需要排隊(duì)等按揭。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，六大行上半年新增按揭貸和涉房貸款共計(jì)6630億元，若第四季度新增6000億元房地產(chǎn)融資的硬性指標(biāo)落地，將接近六大行上半年新增的按揭貸和涉房貸款。
一家頭部民營(yíng)房企融資人士表示，無(wú)法估量共計(jì)6000億元融資額度的實(shí)際效果，最終還得看具體項(xiàng)目。例如，三四線(xiàn)的項(xiàng)目是部分大行批開(kāi)發(fā)貸的“屏蔽區(qū)”，相較之下，中行較積極，對(duì)民企較友好，其整個(gè)國(guó)慶假期都在和中行等銀行貸款部門(mén)對(duì)接，希望“多接一點(diǎn)是一點(diǎn)”。
目前，各大行都要求根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行審批，而不是總行、分行等對(duì)某家房企批出一個(gè)總額度的形式，因此該頭部民營(yíng)房企融資人士認(rèn)為“有項(xiàng)目的企業(yè)會(huì)占優(yōu)勢(shì)”。
各大行之間也在相互觀望。
前述建行廣東分行人士表示，“大家都在等風(fēng)來(lái)”，看誰(shuí)先走第一步。
這里的“第一步”包括：銀行內(nèi)部對(duì)哪類(lèi)房企開(kāi)出“白名單”，哪些銀行給民企做貸款，哪些只給央國(guó)企，有沒(méi)有可能將錢(qián)批給爆雷房企。
上述頭部房企融資人士直言，這筆6000億元的融資利好，總行、分行、支行層層分發(fā)，眾多“錢(qián)緊”房企嗷嗷待哺，各家能分到多少額度各憑本事，實(shí)操起來(lái)和正常貸款審核沒(méi)差別，他認(rèn)為，“接下來(lái)3個(gè)月的融資分配，也許能決定未來(lái)房企的規(guī)�！�。
前述建行廣東分行人士表示，銀行對(duì)房企的放貸條件目前是一樣的，只是以前不上報(bào)、不審批，現(xiàn)在積極多了。
房地產(chǎn)融資再獲利好，對(duì)樓市有何影響?
若這6000億元融資額度落地，對(duì)現(xiàn)金流承壓的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)異于久旱逢甘霖。
有數(shù)據(jù)顯示，近幾年房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下降，并在2020年之后，低于各項(xiàng)貸款增長(zhǎng)水平。2022年6月末房地產(chǎn)貸款余額增速僅為4.2%，不及2021年同期增速的一半，僅是同期各項(xiàng)貸款余額增速水平的三分之一。
另一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下新增的房地產(chǎn)貸款占比創(chuàng)新低，出現(xiàn)驟然緊縮。2022年6月末，房地產(chǎn)新增貸款累計(jì)新增0.67萬(wàn)億元，占各項(xiàng)新增貸款金額的比例僅為4.9%，占比創(chuàng)近年新低。2021年之前，新增房貸占各項(xiàng)新增貸款的比例大多超過(guò)20%，目前的占比僅為之前的大約四分之一。
根據(jù)9月5日舉行的國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，監(jiān)管部門(mén)將突出重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和受疫情影響行業(yè)的支持。其中包括，保障房地產(chǎn)合理融資需求，合理支持剛性和改善性住房需求。
一位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，上半年六大行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款合計(jì)也是6000億元左右，如果下半年新增這6000億元能夠落地，則等于這六家銀行下半年注入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款需要實(shí)現(xiàn)倍增，對(duì)于提升房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性和促進(jìn)行業(yè)回暖的作用是不言而喻的。
對(duì)于這次融資的主要流向，他表示，這是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，這筆資金必然會(huì)注入信用狀況和現(xiàn)金流比較好的地產(chǎn)國(guó)企央企。
他認(rèn)為，這6000億元將會(huì)以抵押借款、按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸、流貸、購(gòu)買(mǎi)債券等形式注入樓市，雖然僅僅只是針對(duì)六家商業(yè)銀行而言，但卻代表了金融領(lǐng)域政策面對(duì)于促進(jìn)樓市回暖的一個(gè)信號(hào)。從次事件來(lái)看，后期房企的融資渠道確實(shí)有借此機(jī)會(huì)有所拓寬之勢(shì)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，很長(zhǎng)一段時(shí)間里，由于銀行過(guò)度奉行“雨天收傘，晴天送傘”的策略，造成了房地產(chǎn)的大起大落——在樓市下滑的時(shí)候，由于資金鏈緊張，開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)循環(huán)下跌，進(jìn)而導(dǎo)致抵押物對(duì)銀行債權(quán)保護(hù)效果的下降，接著銀行收緊融資，進(jìn)一步收緊開(kāi)發(fā)商的資金狀況。為避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和整個(gè)預(yù)期每況愈下的惡性循環(huán)，就需要及時(shí)糾偏。
監(jiān)管層的及時(shí)介入，加大融資力度，確是落實(shí)關(guān)于支持房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求的舉措。他表示，在具體實(shí)施中，要把房地產(chǎn)項(xiàng)目跟企業(yè)的融資分開(kāi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司和企業(yè)本身是相互隔離的法人實(shí)體，要確保項(xiàng)目封閉運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)確保資金內(nèi)部循環(huán)。此次監(jiān)管部門(mén)指示加大資金投入是有利于房地產(chǎn)融資正向循環(huán)的，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
市場(chǎng)逐漸溫和復(fù)蘇
此外，從國(guó)慶節(jié)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)成交情況仍整體偏冷，但市場(chǎng)已出現(xiàn)一定的向好態(tài)勢(shì)。
其中一個(gè)明顯的變化是，在經(jīng)歷連續(xù)多月的同比負(fù)增長(zhǎng)后，部分房企在9月迎來(lái)銷(xiāo)售回暖。其中，中海地產(chǎn)9月單月合約銷(xiāo)售額約228.26億元，同比上升12.0%，實(shí)現(xiàn)其今年以來(lái)的首次單月同比回正;招商蛇口(001979)9月單月實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額350.48億元，同比增加50.23%。
不僅如此，也有企業(yè)實(shí)現(xiàn)了單月和累計(jì)業(yè)績(jī)的雙增長(zhǎng)。據(jù)越秀地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，其9月單月合同銷(xiāo)售金額約為166.81億元，同比上升約178%;前9月，企業(yè)累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約為796.74億元，同比上升約12%。
克而瑞預(yù)計(jì)，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)將止跌企穩(wěn)。一方面，9月末央行和銀保監(jiān)會(huì)持續(xù)釋放積極信號(hào);另一方面，針對(duì)住房的各類(lèi)紓困政策正持續(xù)推出，也使得購(gòu)房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。此外，受房企“以?xún)r(jià)換量”慣性影響，未來(lái)樓市成交還有一定釋放空間。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市在國(guó)慶假期大力促銷(xiāo)與政策利好不斷的市場(chǎng)背景下，項(xiàng)目的來(lái)訪(fǎng)量均有不同程度回升。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，購(gòu)房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間。但若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。
展望四季度，中信建投證券指出，LPR和公積金利率下調(diào)、首套住房貸款利率下限放松、保交樓全國(guó)性紓困基金啟動(dòng)均將推動(dòng)居民購(gòu)房信心和需求回升。同時(shí)，央行積極推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的支持，在銷(xiāo)售和融資的改善下，房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源改善也將向投資傳導(dǎo)，房地產(chǎn)投資增速降幅將有望收窄。
