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NO. 1｜壹
2024年2月中旬，春節(jié)過(guò)后開(kāi)工正式開(kāi)啟，仿佛新年的一切才剛剛開(kāi)始……然而，當(dāng)我們對(duì)時(shí)間的概念開(kāi)始模糊，似乎預(yù)示著在變老的路上變得不再有期待，這并不是一個(gè)好現(xiàn)象。
春節(jié)似乎成了中國(guó)人一年之中難得放松的好日子，很多設(shè)計(jì)院的朋友說(shuō)這是他從業(yè)已來(lái)最輕松的一年，沒(méi)有加班出圖、沒(méi)有甲方騷擾，一切都不符合他們對(duì)職業(yè)環(huán)境的“期待”。
有個(gè)地產(chǎn)圈的朋友在春節(jié)期間，依然保持著每天接順風(fēng)客，面對(duì)房地產(chǎn)的下行，高負(fù)債的地產(chǎn)從業(yè)者只能通過(guò)這種副業(yè)，補(bǔ)貼房貸、車(chē)貸、教育，以及醫(yī)療的花銷(xiāo)，聽(tīng)他說(shuō)，他非常喜歡跑順風(fēng)車(chē)的感覺(jué)，不累心、踏實(shí)，可以?xún)A聽(tīng)一下客人的故事。
如果說(shuō)以前地產(chǎn)裁員、下崗、降薪是難以啟齒的事情，那么現(xiàn)在這種事情變得不再諱莫如深，每個(gè)人都在回歸自我感受，拋卻披在身上的“功名利祿”，回歸生活本身的色彩。
無(wú)論是否已被這個(gè)行業(yè)拋棄，地產(chǎn)人都在開(kāi)展自我救贖……祝地產(chǎn)界的朋友一切順利。
NO. 2｜貳
地產(chǎn)下半場(chǎng)，產(chǎn)品力提升需求以及央國(guó)平大量托底商辦類(lèi)項(xiàng)目，導(dǎo)致幕墻外圍護(hù)系統(tǒng)的使用的越來(lái)越多，從目前行業(yè)人員反饋的情況來(lái)看，針對(duì)幕墻系統(tǒng)的問(wèn)題依然層出不窮，其主要矛盾點(diǎn)在于幕墻系統(tǒng)的成本較高，針對(duì)幕墻系統(tǒng)的成本控制大部分處在后端管理，難以形成有效的成本控制。
數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)
究其原因無(wú)非幾點(diǎn)：
第一：開(kāi)發(fā)商對(duì)于幕墻系統(tǒng)的決策、幕墻顧問(wèn)的使用以及幕墻系統(tǒng)的成本策劃缺乏連續(xù)性。
第二：開(kāi)發(fā)商對(duì)幕墻系統(tǒng)的產(chǎn)品缺乏專(zhuān)業(yè)管控的手段及技術(shù)支撐，過(guò)于依賴(lài)幕墻顧問(wèn)或者幕墻二次設(shè)計(jì)。
第三：幕墻顧問(wèn)或者深化單位、施工單位技術(shù)單一、無(wú)法保證品質(zhì)、成本、運(yùn)營(yíng)等方方面面均衡，導(dǎo)致成本浪費(fèi)較大。
針對(duì)以上內(nèi)容，對(duì)于幕墻系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與成本協(xié)同，有如下幾點(diǎn)建議供參考：
2.1 針對(duì)開(kāi)發(fā)商的基本要求
開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目品質(zhì)、成本、運(yùn)維的第一負(fù)責(zé)人，應(yīng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)幕墻參建各方進(jìn)行幕墻系統(tǒng)的決策，其主要內(nèi)容包括：
第一：決策是否使用幕墻體系、哪種幕墻體系
開(kāi)發(fā)商是否使用幕墻系統(tǒng)是一件極其復(fù)雜的決策，需要考慮城市管理者對(duì)于項(xiàng)目城市形象的影響，這需要第一時(shí)間和城市管理者，比如規(guī)劃審批部門(mén)、城管部門(mén)等進(jìn)行溝通，如果城市管理者對(duì)于該項(xiàng)目有著比較明確的形象要求，那么能否突破要求是開(kāi)發(fā)商決策的第一要?jiǎng)?wù)。
其次，開(kāi)發(fā)商對(duì)于該項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，如果項(xiàng)目定位較高，幕墻系統(tǒng)是必然要做的。開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的定位匹配是決策的第二要?jiǎng)?wù)。針對(duì)定位于幕墻系統(tǒng)，標(biāo)桿房企基本上都會(huì)有相關(guān)的定位匹配限額要求，如下：
某開(kāi)發(fā)商對(duì)于辦公項(xiàng)目幕墻體系的定位要求
【Tips】辦公項(xiàng)目地上面積10萬(wàn)方，某開(kāi)發(fā)商對(duì)于該項(xiàng)目的定位模糊不定，為A檔(窗地比0.55)或C檔(窗地比0.40)，假如幕墻的成本為1300元/m2，外窗成本為700元/m2，那么定位決策對(duì)成本的影響是多少?
當(dāng)采用A檔定位時(shí)：總造價(jià)=100000*0.55*1300元/m2=7150萬(wàn)元。
當(dāng)采用C檔定位時(shí)：總造價(jià)=100000*0.40*700元/m2=2800萬(wàn)元。
定位決策對(duì)于成本的影響達(dá)4350萬(wàn)元，單方影響435元/m2。
可見(jiàn)，對(duì)于10萬(wàn)方項(xiàng)目，定位對(duì)于項(xiàng)目成本影響便高達(dá)千萬(wàn)級(jí)。
所以城市管理者、開(kāi)發(fā)商定位需求才是建筑立面成本最重要的影響因素。
第二：決策幕墻顧問(wèn)的介入時(shí)間以及針對(duì)幕墻體系的成本策劃
開(kāi)發(fā)商一旦決策采用幕墻系統(tǒng)，那么接下來(lái)最關(guān)鍵的工作便是，要盡快讓幕墻顧問(wèn)或者說(shuō)幕墻深化單位介入幕墻系統(tǒng)的技術(shù)及成本策劃工作。
一般要掌握幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
其一：幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn)應(yīng)在建筑方案設(shè)計(jì)政府審批通過(guò)前前1個(gè)月選定，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)參與建筑方案階段門(mén)窗幕墻的成本估算工作，嚴(yán)格按照限額成本深化設(shè)計(jì);
方案階段是幕墻系統(tǒng)成本控制最重要的階段，且幕墻顧問(wèn)的參與時(shí)間不能滯后于方案報(bào)批，否則很多的方案設(shè)計(jì)無(wú)法修改，就會(huì)導(dǎo)致幕墻的成本控制無(wú)法落地
【案例】建筑方案設(shè)計(jì)和幕墻顧問(wèn)工作并行，優(yōu)化立面線(xiàn)條
其中：400mm改250mm單價(jià)節(jié)省365元/㎡，共計(jì)5000㎡，總價(jià)下降182.5萬(wàn)元。
200mm改150mm單價(jià)節(jié)省20元/㎡，共計(jì)2100㎡，總價(jià)下降4.2萬(wàn)元。
其二：幕墻工程的招投標(biāo)工作在結(jié)構(gòu)出正負(fù)零前15-30天完成，在結(jié)構(gòu)以確定幕墻施工單位，進(jìn)行后續(xù)的工作安排;
上述要求便于幕墻系統(tǒng)的預(yù)留預(yù)埋工作以及和幕墻施工單位的交圈工作，避免產(chǎn)生返工無(wú)效成本。
無(wú)論幕墻的概念方案、深化方案以及招標(biāo)（詞條“招標(biāo)”由行業(yè)大百科提供）階段，都需要與成本人員進(jìn)行幕墻系統(tǒng)的成本策劃交圈，以保證項(xiàng)目在品質(zhì)定位的需求下，限額成本可控。
2.2 開(kāi)發(fā)商牽引，方案設(shè)計(jì)單位、施工圖設(shè)計(jì)單位、幕墻顧問(wèn)單位協(xié)同完成事宜
上述2.1部分講述的是開(kāi)發(fā)商對(duì)于幕墻系統(tǒng)的決策事宜，也是管理維度的操作內(nèi)容，一旦項(xiàng)目決策管理完成，剩下的便是技術(shù)層面的實(shí)操，這里需要完成幾個(gè)重要的工作。
第一：節(jié)能控制與綠建星級(jí)
對(duì)于幕墻系統(tǒng)而言，其能耗不言而喻，外圍護(hù)系統(tǒng)又是能耗大項(xiàng)，決定了幕墻系統(tǒng)的玻璃成本(窗地比限制)，又決定了綠色建筑星級(jí)實(shí)現(xiàn)的可能性。
在進(jìn)行節(jié)能控制之前，需要確定幾個(gè)重要事情：
�、� 單體體形系數(shù)、窗墻比的設(shè)定，一般而言體形系數(shù)、窗墻比越小能耗越低，其幕墻成本越低。
�、� 單體綠建星級(jí)與能耗實(shí)現(xiàn)的可能性。一般地區(qū)對(duì)高層及超高層或特大型商辦類(lèi)項(xiàng)目有綠建二星及三星的要求，外圍護(hù)系統(tǒng)提高后能否實(shí)現(xiàn)以及實(shí)現(xiàn)后成本增加多少，需要開(kāi)發(fā)商予以決策。
綠建三星，不同窗墻比下的幕墻成本對(duì)比
第二：節(jié)能計(jì)算
建筑單體方案選定后，便開(kāi)始進(jìn)行建筑物的能耗計(jì)算，建議能耗計(jì)算與建筑方案設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，以避免能耗計(jì)算滯后導(dǎo)致幕墻體系無(wú)法實(shí)現(xiàn)或者成本較高的問(wèn)題。
能耗計(jì)算是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要方案設(shè)計(jì)單位、施工圖設(shè)計(jì)單位及幕墻顧問(wèn)共同參與，開(kāi)發(fā)商需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各家單位實(shí)現(xiàn)能耗的計(jì)算，這里需要不斷的進(jìn)行能耗試算，以滿(mǎn)足在不降低品質(zhì)的情況下，實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)解。
【案例】
建筑節(jié)能設(shè)計(jì)專(zhuān)篇對(duì)整窗傳熱系數(shù)要求為1.7，玻璃采用
5+12A+5+12A+5Low-E。根據(jù)玻璃本身傳熱系數(shù)與窗框傳熱系數(shù)綜合
考慮，5+12Ar+5+12A+5Low-E無(wú)法滿(mǎn)足1.7的整窗傳熱系數(shù)要求。
5+12A+5+12A+5雙銀Low-E可以滿(mǎn)足節(jié)能設(shè)計(jì)要求。
建議：采用5+12Ar+5雙銀Low-E+無(wú)銀Low-E可以滿(mǎn)足，單方成本降低約70元/m2.
2.3 針對(duì)幕墻成本造價(jià)，重點(diǎn)進(jìn)行技術(shù)和成本控制
幕墻系統(tǒng)的技術(shù)層面，需要根據(jù)幕墻的成本構(gòu)成，重點(diǎn)進(jìn)行幕墻系統(tǒng)的成本控制。
【案例】下圖來(lái)自中建三局設(shè)計(jì)有限公司
由于項(xiàng)目人工費(fèi)受施工條件、定額等限制，一般很難進(jìn)行成本的約束，所以從成本構(gòu)成角度材料費(fèi)用是容易進(jìn)行控制的，從上圖可以看出材料成本由高到低依次為：龍骨>玻璃>輔材>層間防火保溫>五金件/埋件等。
(1)與龍骨相關(guān)的成本因素：型材尺寸(受力)、表面處理（詞條“表面處理”由行業(yè)大百科提供）方式等。
【案例】來(lái)源：萬(wàn)融工程咨詢(xún)公眾號(hào)
采用有限元分析軟件，根據(jù)鋼結(jié)構(gòu)所處部位的風(fēng)荷載，整體建模進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析，并經(jīng)多次調(diào)整，以確定最優(yōu)、利用率最高的方案。
【案例】型材處理方式，一般各大地產(chǎn)設(shè)計(jì)限額中均有明確要求，如下：
上述內(nèi)容主要與成本息息相關(guān)：
(2)與玻璃相關(guān)的成本因素：玻璃大小(分隔尺寸)、玻璃類(lèi)型等
玻璃尺寸主要與建筑節(jié)能(上面已經(jīng)論述)及大小有關(guān)系，玻璃大小與玻璃厚度又息息相關(guān)，減小玻璃大小有助于控制玻璃厚度和型材受力，便于控制成本。
【案例】
部分窗分格過(guò)大，根據(jù)《JGJ113-2015建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》安全玻璃（詞條“安全玻璃”由行業(yè)大百科提供）最大許用面積對(duì)玻璃厚度的要求，部分玻璃單片需要采用10、12、15mm。面積過(guò)大還涉及窗框尺寸的加大(建筑節(jié)能設(shè)計(jì)專(zhuān)篇要求采用70系列)，需要更大的腔體滿(mǎn)足玻璃安裝(85~90系列)，帶動(dòng)整體成本上升。
位置：南立面二、三、四、五層、塔樓（詞條“塔樓”由行業(yè)大百科提供）標(biāo)準(zhǔn)層
【案例】?jī)?nèi)容來(lái)自：中建三局工程設(shè)計(jì)有限公司
幕墻分格尺寸的寬度在1.2~1.3米時(shí)經(jīng)濟(jì)性最優(yōu)。
(3)影響成本的因素還有：五金件、預(yù)埋件、耐候膠的品牌等因素
