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　　即使房地產(chǎn)最好的年代，控成本仍然是地產(chǎn)開發(fā)商的共識，更別提現(xiàn)在這時期……吆喝著做成本控制的開發(fā)商不在少數(shù)，但真正能把成本控制好，特別是把外立面在“可控”范圍內(nèi)做出精品的就更是少數(shù)。

　　通常我們“門窗（詞條“門窗”由行業(yè)大百科提供）幕墻人”接觸到的地產(chǎn)甲方，不是那種算不過來賬、拿不著地，連“成本失控”機會都沒有的開發(fā)商；就是那種把目標成本做的足夠高，怎么都不會超的開發(fā)商，所以成本控制并沒有想象的那么簡單，每一家地產(chǎn)都是“有故事”的。

　　今天，中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com的讀者，一起來聽聽央企標桿：華潤和保利他們的故事吧!

　　01、住宅立面的控制

　　一、 前 言

　　在房地產(chǎn)項目中，外墻飾面工程是設(shè)計和成本協(xié)同管理的重點，其重要性體現(xiàn)在以下三個方面：

　　① 在外立面工程中工程量最大，系統(tǒng)復(fù)雜;建筑外立面包含外墻涂飾、門窗幕墻系統(tǒng)、屋面花架、格柵等等。

　�、� 建筑外立面材料豐富，成本波動性大，成本敏感性較高。戳我，讓成本算得準、管得全、控得住

常見的涂飾材料成本

　　案例1：以25層高層住宅為例，地上建面9,720m2，其中：大堂部分80m2，兩層基座850m2，其余約8,790m2;外墻面積約12,145m2，其中：大堂95m2，基座 1,050m2，其余11,000m2。我們以不同方案測算：

　　僅外墻涂飾的建面成本變化，從68元/m2~203元/m2，不同的材料構(gòu)成其成本波動非常大。

　　案例2：資料來源《柏向·材料手冊 2.0》

　　假設(shè)以精裝高層建筑（詞條“高層建筑”由行業(yè)大百科提供）建安成本3000元/m2考慮，上述案例外墻飾面、門窗、欄桿等成本占比就高達33%左右，立面成本占比不可謂不大。

　　③ 直接影響建筑物的品質(zhì)，最容易受到外界破壞;

　　二、方案階段控制要點

　�、� 立面風(fēng)格要與競品樓盤對比，符合大眾流行審美，要符合內(nèi)控要求;

　　建筑風(fēng)格和材質(zhì)體現(xiàn)了樓盤的檔次需求。剛需樓盤建筑風(fēng)格的業(yè)主敏感性較弱，業(yè)主對建筑風(fēng)格的感知隨著樓盤檔次的提高越來越高。如項目定位于剛需跑量產(chǎn)品，建議建筑風(fēng)格不高于競品樓盤;如定位于改善或再改的利潤性產(chǎn)品，建議在提高營銷溢價的部位下功夫，尤其是業(yè)主感知敏感的“近人尺度”位置。

競品樓盤立面對比

　　另外，住宅建筑的建筑風(fēng)格越來越同質(zhì)化，現(xiàn)代風(fēng)格、新古典、新亞洲、新中式風(fēng)格占據(jù)了市場主流產(chǎn)品，開發(fā)商比較容易進行建筑風(fēng)格的標準化，建筑風(fēng)格標準化便于規(guī)�；瘡�(fù)制，降低成本。

　　最后，根據(jù)立面標準化進行產(chǎn)品的限額設(shè)計。立面限額設(shè)計的內(nèi)容包含材料的選擇及占比，成本適配的標準及集采品牌。參下圖保利置業(yè)集團《住宅外立面適配標準》。

保利置業(yè)集團《住宅外立面適配標準》

　　商業(yè)建筑立面更為復(fù)雜，其材料選擇大多以幕墻、鋁板和石材為主，方案階段應(yīng)進行立面的方案評選，簡化立面的造型，約束立面材質(zhì)，降低屋面花架尺度。

　　建筑屋頂虛高部分不宜過于顯著，以避免造成主體結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、立面材料等不必要浪費;應(yīng)合理控制屋頂塔冠的高度，最大化減少虛高，節(jié)約成本。

　　② 控制體形系數(shù)、外立面率、窗地比

　　體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m³。

　�、� 體形系數(shù)與建筑節(jié)能：體形系數(shù)每增加0.01，能耗增加2.5%;

　�、� 體形系數(shù)與結(jié)構(gòu)布墻率：體形系數(shù)越大，單體結(jié)構(gòu)布墻率越高，含鋼量指標越高。

　　③ 體形系數(shù)與結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化：體形系數(shù)越小，其建筑/結(jié)構(gòu)越規(guī)整，其預(yù)制構(gòu)件標準化越利于實現(xiàn)。

　　外立面率(只計算住宅部分)=地上建筑單體住宅部分的外墻(扣除門窗洞口)展開面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。

　　一般情況下，建筑的外立面率越高，其成本越高，樓盤的檔次也越高。根據(jù)標桿企業(yè)的工程經(jīng)驗，外立面率控制如下：

　　窗地比(只計算住宅部分)=地上建筑單體住宅部分的外墻洞口門窗面積(非玻璃門窗除外，轉(zhuǎn)角飄窗按展開門窗面積計入)㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。

上圖來源：華潤置地住宅產(chǎn)品配置標準及建安成本限額指標(2015版 )

　�、� 住宅減少過度懸挑，影響采光，避免業(yè)主投訴

　　方案階段推敲立面線條，避免過度“立面化”，立面設(shè)計應(yīng)以人為本。

　　案例3：

　　某項目業(yè)主提出由于外墻立面線條遮擋，在客廳無法看到園區(qū)景觀。銷售宣傳同實際情況之間的落差導(dǎo)致業(yè)主極其不滿。

　　案例反思

　　1.設(shè)計中考慮外立面效果的同時，需考慮對業(yè)主后期的生活影響;

　　2.銷售過程中對設(shè)計無法避免的缺陷，建議于銷售前告知客戶，避免后期矛盾。

　　三、施工圖階段控制精細化

　�、� 立面材質(zhì)施工界面細分

　　施工圖階段各項材質(zhì)做法應(yīng)細分，避免施工圖立面粗放，立面控制手冊要做到位。

涂飾做法細分到細節(jié)

　�、� 成本不均衡投放、重點投放

　　案例4：我們以某地區(qū)中檔樓盤為例，基座兩層為石材干掛(單層建筑面積390m2)，以上為多彩石涂料，其中樓盤北向為小區(qū)的主立面、南向為小區(qū)的主立面，東西立面為次要立面。

　　基座兩層外墻展開面積約950m2(其中南北向約670m2，東西向約280m2)，原設(shè)計立面均采用石材干掛體系(干掛石材25mm，主次龍骨)，單價800元/m2，總價約760,000元。

　　現(xiàn)根據(jù)立面的主次程度，將東西立面改為超薄石材一體板(石材飾面12mm，背栓固定)，由于一體板能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價為450元/m2，優(yōu)化后總價為662,000元，其優(yōu)化成本98,000元，成本比原方案降低13%。

　　案例5：比如：公共區(qū)域及公建配套為非敏感區(qū)域，業(yè)主關(guān)注度較小，可以將公共區(qū)域及公建配套的鋁合金門窗改為塑鋼門窗。

　�、� 注重線條構(gòu)件設(shè)計

案例來源：《柏向·材料手冊 2.0》

　　案例6來源：昌建成本研究中心

　　某項目外立面線條造價占保溫總造價占比高達24%;

　　【線條優(yōu)化案例】

　�、� 門窗/幕墻的方案/施工圖設(shè)計深化，避免采用“免費設(shè)計”

　　門窗及幕墻的配置應(yīng)從方案階段開始介入，并結(jié)合節(jié)能設(shè)計進行多方案比選，選擇材質(zhì)類型和配置要求，施工圖階段進行二次精細化設(shè)計避免粗放型的“免費設(shè)計”。

　　 02 、商業(yè)立面的控制

　　一、限額依然是現(xiàn)階段成本管控的最有效、最直接的手段

　　設(shè)計與成本的協(xié)同最有效的手段便是：產(chǎn)品配置標準化和成本限額設(shè)計;這也是成本策劃前置時代最簡單有效的手段。對于商辦類項目的外立面設(shè)計依然如此，但個人感覺外立面工程除了要考慮項目本身的成本利潤計算外，依然要考慮整個運營周期內(nèi)的產(chǎn)品升級需求，即外立面做出來之后，不能僅考慮成本限額，還要考慮外立面的昭示性，否則做出來的外立面產(chǎn)品太low，對招商運營產(chǎn)生極大的負面效應(yīng)。

　　以下為各業(yè)態(tài)立面限額設(shè)計要求，供讀者參考：

　　(1)公寓項目外立面：以窗墻體系為主，局部入口幕墻

公寓類項目的外立面限額

　　(2)集中商業(yè)外立面：分級分檔管控，外立面以幕墻體系為主，并控制成本較高材料的使用范圍，控制樓體泛光照明及室外大屏幕的單方與面積，控制屋面采光頂的遮陽形式和面積。

集中商業(yè)項目的外立面限額

　　(3)辦公外立面：分級分檔管控，低端產(chǎn)品用窗墻體系、中高端辦公用幕墻體系，控制成本高部品的使用范圍和檔次，關(guān)注五金配件等構(gòu)造做法

辦公產(chǎn)品的外立面限額

　　(3)酒店外立面：分級分檔管控，約束窗地比、外立面系數(shù)，控制成本高部品的使用范圍和檔次等。

酒店類產(chǎn)品的外立面限額

　　二、關(guān)注節(jié)能設(shè)計，這是成本控制的核心要求

　　成本控制的本質(zhì)便是：控制數(shù)量和單價，外立面材料的量和單價都通過設(shè)計限額進行約束，但是材料的單價影響因素從設(shè)計原理來說受建筑節(jié)能設(shè)計的影響，控制建筑節(jié)能可以從源頭解決外立面成本。

　　關(guān)注建筑節(jié)能，應(yīng)該從以下關(guān)注以下幾個方面：

　　第一：節(jié)能直接判定法比節(jié)能權(quán)衡判斷更經(jīng)濟，其關(guān)鍵因素是體形系數(shù);

　　《山東省公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》如下：

　　當(dāng)體形系數(shù)不超限時，各外圍結(jié)構(gòu)僅需要滿足各自的傳熱系數(shù)要求即可，這時的外圍護的經(jīng)濟性最合理，此時的節(jié)能計算采用“直接判定法”;當(dāng)體形系數(shù)超限時，外圍護結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)需要“統(tǒng)籌”“聯(lián)動”計算，即保溫工程和門窗工程可以“此消彼長”，原理上認為保溫厚一些、門窗即可以降低保溫性能，反之亦然，這種計算方案稱之為“權(quán)衡判斷”。

　　控制體形系數(shù)不超限，對于外立面成本的控制意義重大，尤其是能耗最為薄弱的玻璃部位，可以有效的降低玻璃配置，從來降低成本。

　　第二：窗墻比限制，可以有效約束能耗最不利不對，對降低整體能耗意義重大;

　　外窗的能耗約是外墻能耗的十倍以上，外窗的成本約是外墻成本的三倍到十倍左右，約束窗墻比的限制無論從哪個層面上來看，都對成本控制意義重大。

　　但從節(jié)能角度考慮，公建項目不同窗墻比對門窗K值及太陽能得熱系數(shù)均有不同要求，即窗墻比越低，門窗K值要求越低，其成本必然約節(jié)省。

　　【案例】不同窗墻比對幕墻成本的影響

幕墻典型剖面和立面

　　窗墻比0.5，幕墻傳熱系數(shù)K≤1.9，限值相對容易達到;幕墻相關(guān)材料需要配置斷熱型材、氬氣中空（詞條“中空”由行業(yè)大百科提供）low-e玻璃;

　　幕墻工程平均平米單價：1838元/㎡(框架幕墻);

　　窗墻比0.6，幕墻傳熱系數(shù)K≤1.8，限值比較低;幕墻相關(guān)材料需要配置高斷熱型材、氬氣中空暖邊雙膜low-e玻璃

　　幕墻工程平均平米單價：1847元/㎡(框架幕墻);

　　窗墻比0.7，幕墻傳熱系數(shù)K≤1.7，限值低，幕墻相關(guān)材料需要配置高斷熱型材、雙氬氣中空low-e玻璃，層間非透明占比小。

　　幕墻工程平均平米單價：1865元/㎡(框架幕墻);

　　三、關(guān)注線條和綠建設(shè)計，這是額外的成本投入

　　大量的幕墻線條是建筑設(shè)計時必須要關(guān)注的，線條的使用可以增加建筑的立體感和昭示性，但是對成本而言對影響重大，有的人認為線條對項目立面成本影響不大，實則十分錯誤的觀念，立面線條對一個十萬方的建筑體量，其成本高達百萬級以上;在不影響立面形象的情況下，控制立面線條的尺度，也是十分必要的。

　　此外，新的綠色建筑評價標準，對星級建筑的能耗提出來進一步降低的附加要求(如下)：

綠色建筑評價標準

　　上述要求進一步的增加了外圍護系統(tǒng)的成本，那么建筑能耗控制顯得更加重要。

　　從一些開發(fā)商反饋的數(shù)據(jù)來看，綠建的星級影響都是百萬級別甚至千萬級別，鑒于目前綠建的星級要求來看，各地是以建筑規(guī)模、業(yè)態(tài)形式、投資主體以及建筑高度來區(qū)分的綠建級別的，所以在建筑設(shè)計時，應(yīng)統(tǒng)籌考慮上述因素進行綠建的設(shè)計。

新綠建成本增量參考

　　案例來源：綠地集團

　　幕墻分格：在確保效果下，控制裝飾柱間距和數(shù)量，兼顧室內(nèi)使用功能，減少成本;

　　原有設(shè)計幕墻裝飾柱體數(shù)量過多、造型過于復(fù)雜，同時造成室內(nèi)視線遮擋，相對準甲辦公成本較高;優(yōu)化方案裝飾柱間距擴大1.5倍，對位使用空間，造型尺寸簡化，節(jié)省造價2000多萬。

　　最后，中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com想說：建筑的外立面在成本管控方面是一個體系工程，切莫只關(guān)注成本控制本身，而忽略了公司制度和體系建設(shè)。