第二部分 房地產(chǎn)、建筑業(yè)及門窗幕墻行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀分析
1、 建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)總體情況
近年來，建筑業(yè)全面深化改革，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，積極推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，整體發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，發(fā)展質(zhì)量不斷提升。從趨勢(shì)上分析，建筑業(yè)重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面：一是，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，重點(diǎn)關(guān)注特級(jí)、一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。二是，“房地產(chǎn)是龍頭”，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速明顯高于基礎(chǔ)設(shè)施。三是，“現(xiàn)金為王”，重點(diǎn)關(guān)注建筑業(yè)竣工和回款，緩釋短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)最新發(fā)布的部分2018年建筑業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)分析，浙江、江蘇兩省依然領(lǐng)跑全國(guó)各地區(qū)建筑業(yè)，建筑業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)雙雙超過1萬億元，兩省共占全國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值的24.8%。而透過全國(guó)建筑業(yè)從業(yè)人數(shù)變化我們發(fā)現(xiàn)，16個(gè)地區(qū)的從業(yè)人數(shù)增加，增加人數(shù)最多的是福建;15個(gè)地區(qū)的從業(yè)人數(shù)減少，減少最多的是新疆;從業(yè)人數(shù)增幅最大的是西藏，達(dá)到58.09%。
此外，數(shù)據(jù)還顯示，大型企業(yè)對(duì)行業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)非常明顯，其中，2018年僅上半年全國(guó)建筑業(yè)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值94790.39億元，同比增長(zhǎng)10.39%;完成竣工產(chǎn)值40167.55億元，完成房屋施工面積104.66億平方米，完成房屋竣工面積14.91億平方米。下半年以來，在政策調(diào)控常態(tài)化、市場(chǎng)預(yù)期下滑的背景下，房地產(chǎn)業(yè)銷售減速明顯，建筑業(yè)的發(fā)展也隨之受到直接影響。
透過進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分析，2018年中國(guó)各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)全新的階段，在“房住不炒、穩(wěn)字當(dāng)頭”的指導(dǎo)思想下，表現(xiàn)出的主要特點(diǎn)為，一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調(diào)整中長(zhǎng)期供給結(jié)構(gòu)。2018年50個(gè)代表城市新建商品住宅市場(chǎng)月均成交量在2740萬平方米左右，同比下降約10%。
2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)匯總：一是百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額增速逐月放緩;二是各梯隊(duì)房企入榜門檻提升競(jìng)爭(zhēng)加劇;三是千億房企數(shù)量25家、全年或接近30家;四是近十家房企提前完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo);五是整體發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”的態(tài)勢(shì)。
伴隨著萬科的“活下去”、恒大的“大降價(jià)”，新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的“大洗牌”正在進(jìn)行時(shí)，中小型房企面臨生死之災(zāi)。預(yù)計(jì)“90%的中小房企會(huì)退出地產(chǎn)項(xiàng)目，到2020年“TOP20”房企可能將會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的60%以上，強(qiáng)、大房企將會(huì)迎接下一個(gè)春天。
2、上、下游產(chǎn)業(yè)鏈幾大熱點(diǎn)關(guān)注問題
2.1 建筑業(yè)規(guī)范發(fā)布頻繁
2017年與2018年是中國(guó)建筑業(yè)改革與重要政策密集頒布的年度，政策新規(guī)出臺(tái)頻繁令得建筑業(yè)內(nèi)發(fā)展方向有所轉(zhuǎn)變。
重點(diǎn)圍繞“放管服”，對(duì)相關(guān)建筑業(yè)管理機(jī)制進(jìn)行改革，首先大幅提高“必須招標(biāo)的項(xiàng)目”的金額，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目規(guī)定》;緊接著住建部下發(fā)《關(guān)于開展建筑企業(yè)跨省承攬業(yè)務(wù)監(jiān)督管理專項(xiàng)檢查的通知》以及《建設(shè)項(xiàng)目工程總承包管理規(guī)范》，針對(duì)從業(yè)人員發(fā)布《建筑工人實(shí)名制管理辦法》，關(guān)于工程造價(jià)，住建部發(fā)布《建設(shè)工程造價(jià)鑒定規(guī)范》，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革試點(diǎn)的通知》等。
在2018年里，國(guó)家還針對(duì)建筑業(yè)從招投標(biāo)管理、稅務(wù)改革、建筑師資格申報(bào)及管理、建筑工人管理及薪資管理、營(yíng)業(yè)執(zhí)照管理、資質(zhì)電子化、建筑信息模型施工應(yīng)用管理、工程造價(jià)及鑒定、工程質(zhì)量終身制、失信管理、資信評(píng)級(jí)、節(jié)能備案消防人防并入圖審等多方面實(shí)施或更新了行業(yè)管理辦法、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。
2019年，公共服務(wù)體系和綜合監(jiān)督體系將全面發(fā)揮作用，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)行業(yè)向信息化、智能化轉(zhuǎn)型。
2.2、政府工作報(bào)告中凸顯“房住不炒”的屬性
政府工作報(bào)告中提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位!加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士曾分享當(dāng)前最大的問題在于，有相當(dāng)一部分庫(kù)存是無法消化的�！耙匀珖�(guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫(kù)存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫(kù)存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨��！爆F(xiàn)在有無數(shù)套房子是因?yàn)楸Ｖ翟鲋低顿Y目的而被購(gòu)買，然后出租或者空置的。
當(dāng)下政府報(bào)告中已經(jīng)明確表示：將會(huì)整治炒房!也就是未來我國(guó)將遏制炒房，禁止炒作，爭(zhēng)取讓所有的民眾都可以買得起房!當(dāng)下我國(guó)頻頻發(fā)布限購(gòu)令，就是為了遏制大量富人買賣更多的房子，進(jìn)行炒作!不論是濟(jì)南合肥武漢還是北京，限購(gòu)也好，限貸也好，去庫(kù)存也好，都是在用同一副藥治全國(guó)的病。未來走勢(shì)，投資性需求快速被抑制，誤傷一批純剛需，城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速，二線城市價(jià)穩(wěn)量縮，一批非國(guó)有區(qū)域性開發(fā)商因?yàn)?6年高點(diǎn)拿地，17年18年“死掉”一批。未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，周期變短，振幅變大。
2.3、資金、土地等壓力，導(dǎo)致工程質(zhì)量問題突出
曾幾何時(shí)，我們看到的新橋梁垮塌，新道路塌陷，新樓搖搖欲墜，各大工程事故頻出?難道全是施工單位沒有合理施工造成的豆腐渣工程嗎?一個(gè)最慘淡的工地兩年不發(fā)獎(jiǎng)金，土地使用規(guī)劃及申報(bào)流程繁復(fù)，低價(jià)中標(biāo)導(dǎo)致利潤(rùn)低下，甚至工程款長(zhǎng)期拖延，貸款融資收緊，促成了建筑業(yè)內(nèi)種種質(zhì)量問題的怪相。
資金、土地等壓力是建筑工程及建筑項(xiàng)目質(zhì)量管控的基本素質(zhì)之一，作為建筑企業(yè)賴以生存和發(fā)展的重要命脈，同時(shí)企業(yè)資金對(duì)于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有著重要的作用，土地與資金等從側(cè)面反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。在近年來建筑行業(yè)的迅速發(fā)展，使得建筑企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，進(jìn)而引發(fā)建筑企業(yè)資金緊張問題，出現(xiàn)工程墊付和拖欠公款等現(xiàn)象，進(jìn)一步制約了建筑企業(yè)的發(fā)展，嚴(yán)重的會(huì)影響到建筑企業(yè)的生存，同時(shí)也削弱了建筑施工企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致工程質(zhì)量問題突出。
當(dāng)然這其中也存在建筑施工企業(yè)盲目投標(biāo)，我國(guó)建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境越來越激烈，增加了建筑施工企業(yè)中標(biāo)難度，促使企業(yè)加強(qiáng)投標(biāo)工作，一個(gè)項(xiàng)目上百家投標(biāo)，能中標(biāo)的只是其中一家而已;同時(shí)建筑工程中為了施工單位保證工程質(zhì)量、防治施工企業(yè)失信，違反施工承包合同中的要求，出具相應(yīng)的施工保證金或是銀行保證函等，在工程結(jié)束驗(yàn)收后才會(huì)被退換，占用了建筑企業(yè)大量資金，工程墊資也是目前施工企業(yè)常用的一種手段，工程墊資成為了施工企業(yè)成功承包工程和考察施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要條件，通常承諾墊資，建筑工程的施工周期較長(zhǎng)，耗用成本大，會(huì)造成施工企業(yè)墊付大量的工程資金，這樣勢(shì)必會(huì)造成施工企業(yè)內(nèi)部資金緊張，同時(shí)減低材料購(gòu)買成本，導(dǎo)致工程質(zhì)量問題;建筑企業(yè)管理水平層次不齊，其市場(chǎng)內(nèi)分包情況嚴(yán)重，逐層攫取利益，導(dǎo)致工程造價(jià)成本一再降低，工程質(zhì)量難以得到保障。
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